Thực trạng “đất chật, người đông” tại các thành phố lớn và khu vực kinh tế trọng điểm đang là bài toán nan giải khi nhu cầu mở rộng tăng nhưng quỹ đất lại có hạn. Trong bối cảnh đó, nhà xưởng cao tầng đang dần khẳng định vị thế như một giải pháp vừa tiết kiệm diện tích, vừa nâng cao hiệu suất khai thác. Qua bài viết này, KTG Industrial sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về xu hướng này tại Việt Nam.
Xu hướng phát triển nhà xưởng cao tầng tại Việt Nam
Hiện nay, sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sản xuất, thương mại điện tử và dịch vụ logistics đang đặt ra áp lực lớn lên quỹ đất công nghiệp tại Việt Nam. Việc tìm kiếm mặt bằng phù hợp ngày càng khó khăn, không chỉ vì nguồn cung hạn chế mà còn do giá thuê không ngừng leo thang.
Theo CBRE Việt Nam, trong năm 2024, do quỹ đất hạn chế tại các thị trường trọng điểm nên diện tích hấp thụ đất công nghiệp tại miền Nam chỉ đạt 265 héc-ta, thấp hơn 52% so với năm 2023. Giá thuê trung bình tại khu công nghiệp phía Nam cũng đã chạm ngưỡng 175 USD/m²/kỳ hạn còn lại, tăng 1,4% so với cùng kỳ năm trước.
Trong bối cảnh đó, nhà xưởng nhiều tầng nổi lên như một giải pháp chiến lược, giúp doanh nghiệp tối ưu không gian sử dụng theo chiều đứng thay vì trải dài trên diện tích lớn. Mô hình này không chỉ phù hợp với các ngành cần nhiều không gian lưu trữ mà còn đặc biệt hiệu quả trong bối cảnh đô thị hóa. Khi đó, khoảng cách từ trung tâm sản xuất đến thị trường tiêu thụ ngày càng được rút ngắn và giúp tiết kiệm hơn về chi phí vận hành.
Hiện nay, nhà xưởng cao tầng đang được triển khai mạnh tại các khu vực công nghiệp trọng điểm như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Dương và Bắc Ninh – nơi tập trung nhiều khu chế xuất, khu công nghiệp và nhà máy sản xuất quy mô lớn. Những địa phương này sở hữu hạ tầng giao thông phát triển, kết nối thuận tiện với cảng biển, sân bay và các trung tâm phân phối, tạo điều kiện lý tưởng để mô hình này phát huy hiệu quả tối đa.
Triển vọng nào cho nhà xưởng cao tầng?
Sự trỗi dậy của nhà xưởng cao tầng không chỉ là một xu hướng, mà nó đang dần trở thành một phần không thể thiếu trong chiến lược phát triển công nghiệp và logistics tại Việt Nam. Có ít nhất ba yếu tố cốt lõi đang thúc đẩy mô hình này tăng tốc, đó là vấn đề về quỹ đất đô thị, sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, hạ tầng giao thông và công nghiệp ngày càng hiện đại
Quỹ đất đô thị ngày càng khan hiếm
Tại các thành phố lớn và khu vực công nghiệp trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội hay Bình Dương, tốc độ đô thị hóa đang làm thu hẹp quỹ đất dành cho công nghiệp. Mặt bằng trống ngày càng ít, trong khi chi phí thuê đất ngày một tăng cao, khiến các doanh nghiệp buộc phải tính toán lại cách sử dụng không gian hiệu quả hơn. Từ nhu cầu thực tiễn đó, nhà xưởng cao tầng với khả năng mở rộng theo chiều cao đã trở thành giải pháp tối ưu, giúp tiết kiệm diện tích nhưng vẫn đảm bảo công suất hoạt động.
Đô thị hóa chính là một trong các yếu tố chính khiến đất công nghiệp ngày càng bị hạn chế
Xem thêm: Top 7 loại nhà xưởng công nghiệp phổ biến hiện nay
Thương mại điện tử bùng nổ
Theo báo cáo của Bộ Công Thương, trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng doanh thu từ thương mại điện tử đạt hơn 227 nghìn tỷ đồng, tăng gần 38% so với cùng kỳ năm trước. Quý III/2024 ghi nhận mức doanh thu 84,75 nghìn tỷ đồng, đóng góp 37% vào tổng doanh thu toàn năm.
Sự tăng trưởng nhanh chóng của thương mại điện tử tại Việt Nam đã kéo theo nhu cầu lưu trữ, xử lý, phân phối hàng hóa ở tốc độ cao và quy mô lớn. Các doanh nghiệp logistics cần những mô hình nhà xưởng gần trung tâm tiêu dùng, đồng thời linh hoạt trong việc chia nhỏ, luân chuyển và phân phối đơn hàng.
Nhà xưởng cao tầng đáp ứng tốt nhu cầu trên, đặc biệt khi kết hợp với các công nghệ tự động hóa và quản lý thông minh. Mô hình này không chỉ rút ngắn thời gian giao hàng mà còn trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng trong xu hướng “giao trong ngày”.
Bên cạnh đó, việc tận dụng hiệu quả không gian và vị trí giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí vận hành — đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất gần khu dân cư ngày càng khan hiếm và chi phí vận chuyển chiếm tới 50% tổng chi phí logistics.
Tìm hiểu thêm: Chi phí thuê nhà xưởng tại Đông Nam Á
Hạ tầng giao thông và công nghệ ngày càng hiện đại
Việc đầu tư vào hạ tầng giao thông và ứng dụng công nghệ đang góp phần tạo nền tảng thuận lợi cho mô hình xưởng cao tầng phát triển tại Việt Nam. Hiện nay, mạng lưới đường cao tốc tiếp tục được mở rộng, với khoảng 1.188 km dự kiến hoàn thành vào năm 2025.
Một số tuyến cao tốc đáng chú ý có thể kể đến như đoạn Bùng – Vạn Ninh dài 49 km đi qua Quảng Bình (khu vực miền Trung), và cao tốc Vân Phong – Nha Trang dài 83 km tại Khánh Hòa (vùng Duyên hải Nam Trung Bộ). Những tuyến này giúp tăng cường kết nối giữa các khu công nghiệp với cảng biển và sân bay, hỗ trợ vận chuyển hàng hóa thuận tiện hơn.
Bên cạnh đó, các tuyến cao tốc nối liền sân bay quốc tế và cảng biển đang hình thành các vùng kinh tế mới, tạo động lực phát triển logistics. Điển hình là cao tốc Hà Nội – Móng Cái với chiều dài gần 300 km, trong đó đoạn qua Quảng Ninh chiếm gần 2/3. Tuyến này kết nối các khu công nghiệp, đô thị, ba sân bay quốc tế (Nội Bài, Cát Bi, Vân Đồn) và hệ thống cảng biển như Cái Lân, Lạch Huyện góp phần mở rộng vùng kinh tế liên kết quy mô lớn tại miền Bắc.
Song song với sự phát triển hạ tầng giao thông, các mô hình nhà xưởng nhiều tầng cũng được tạo điều kiện thuận lợi để phát triển. Nhiều hệ thống thang chuyển hàng, ramp dốc, hệ thống băng tải được trang bị giúp tối ưu hóa quá trình vận hành và đáp ứng nhu cầu lưu trữ hàng hóa. Cùng với đó, việc ứng dụng công nghệ phòng cháy chữa cháy (PCCC) hiện đại, như thang cứu hộ và hệ thống thoát hiểm trong nhà cao tầng cũng được triển khai nhằm đảm bảo an toàn cho người lao động.
3 Dự án nhà xưởng cao tầng tiêu biểu năm 2025
Nhà xưởng cao tầng Long Hậu – Long An
Nhà xưởng cao tầng Long Hậu, nằm tại Khu công nghiệp Long Hậu, tỉnh Long An. Dự án cung cấp giải pháp cho thuê linh hoạt, với diện tích từ 100 đến 3.300 m², và mức giá thuê thấp hơn từ 10–15% so với mô hình nhà xưởng thấp tầng truyền thống.
Với vị trí chiến lược gần TP.HCM và kết nối giao thông thuận tiện với các tuyến đường trọng điểm như Nguyễn Hữu Thọ, cao tốc Bến Lức – Long Thành và hệ thống cảng biển, sân bay, giúp giảm thiểu chi phí vận chuyển và tối ưu hóa quy trình logistics.
Nhà xưởng cao tầng Long Hậu – Long An
Nhà xưởng cao tầng lô 100 – TP. HCM
Nhà xưởng cao tầng lô 100 tại Khu chế xuất Linh Trung I, TP. HCM, là một cơ sở hiện đại với 8 tầng nhà xưởng với tổng diện tích xây dựng lên tới 24.841,6 m2. Mỗi tầng có diện tích 2.790,5 m2, với tải trọng từ 600 kg/m2 đến 1.000 kg/m2 tùy theo từng tầng, đáp ứng nhu cầu sản xuất đa dạng.
Vị trí của nhà xưởng rất thuận tiện, chỉ cách trung tâm TP. HCM 16 km và gần các cơ sở hạ tầng quan trọng như sân bay Tân Sơn Nhất (13 km), cảng Cát Lái (11 km) và Khu công nghệ cao TP. HCM (3 km), hệ thống giao thông kết nối tốt và địa hình không bị ngập lụt.
Nhà xưởng cao tầng lô 100 – TP. HCM
KTG Industrial Nhơn Trạch 2 – Giai đoạn 4 (nhà xưởng 2 tầng)
KTG Industrial Nhơn Trạch 2 (Giai đoạn 4)
KTG Industrial Nhơn Trạch 2 (Giai đoạn 4) là phần mở rộng mới nhất của khu công nghiệp hiện đại tại Nhơn Trạch, nổi bật với mô hình nhà xưởng 2 tầng tối ưu không gian. Dự án có quỹ đất 18.69 ha và được phát triển theo 4 giai đoạn, trong đó hai giai đoạn đầu đã hoàn thiện và gần như kín khách thuê.
Với vị trí chiến lược chỉ cách trung tâm TP.HCM khoảng 35 km, dự án được kết nối nhanh chóng đến các khu đô thị lớn và hạ tầng giao thông trọng điểm. Với nguồn lao động dồi dào từ khu vực lân cận như TP. Thủ Đức, Quận 2, Biên Hòa, KTG Industrial Nhơn Trạch 2 (Giai đoạn 4) trở thành lựa chọn lý tưởng cho các doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ sở sản xuất hiện đại.
Nhà kho và nhà xưởng cao tầng khác nhau ở điểm nào?
Dù có sự khác biệt về chức năng, cả nhà kho và nhà xưởng cao tầng đều có nhiều lợi ích chung, phù hợp với bối cảnh đô thị hóa nhanh và xu hướng phát triển công nghiệp bền vững tại Việt Nam.
Trước hết, việc xây dựng theo chiều cao cho phép các công trình này đặt tại vị trí gần trung tâm đô thị – nơi có mật độ tiêu dùng cao và hệ thống giao thông phát triển. Từ đó, doanh nghiệp được rút ngắn đáng kể thời gian vận chuyển và giảm chi phí logistics.
Tiếp theo, một điểm chung nữa của kho xưởng cao tầng chính là không gian được tối ưu hóa và phân tầng linh hoạt, giúp doanh nghiệp dễ dàng bố trí khu vực lưu trữ, sản xuất hoặc văn phòng theo nhu cầu thực tế. Đáng chú ý, mô hình này đặc biệt phù hợp với các ngành công nghiệp nhẹ và sạch như điện tử, thực phẩm đóng gói, mỹ phẩm hoặc dược phẩm,…
Ngoài ra, việc sử dụng ít đất hơn đồng nghĩa với giảm thiểu ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên, giúp tiết kiệm năng lượng nhờ rút ngắn chuỗi vận hành và tăng hiệu suất sử dụng hạ tầng. Tất cả những yếu tố này góp phần nâng cao hiệu quả chi phí, thúc đẩy phát triển công nghiệp theo hướng xanh và bền vững hơn.
Nhà xưởng cao tầng
Nhà xưởng cao tầng là mô hình công trình sản xuất được thiết kế để tận dụng không gian theo chiều đứng, thay vì trải dài trên mặt bằng như các nhà xưởng truyền thống. Mô hình này thường bao gồm nhiều tầng, mỗi tầng có thể phục vụ các chức năng sản xuất khác nhau hoặc được chia sẻ giữa các doanh nghiệp. Nhà xưởng nhiều tầng phổ biến tại các khu đô thị và khu công nghiệp có mật độ cao.
Với thiết kế hiện đại và linh hoạt, nhà xưởng cao tầng mang lại nhiều lợi thế vượt trội. Mô hình này tối ưu hóa không gian sử dụng, giúp tăng hiệu quả công việc và tiết kiệm chi phí.
Ngoài ra, hệ thống an ninh được tích hợp chặt chẽ, đảm bảo an toàn cho các hoạt động sản xuất. Cùng với đó, các tiện ích như hệ thống giao thông nội bộ, bảo trì và hỗ trợ kỹ thuật cũng góp phần nâng cao hiệu quả vận hành của các nhà xưởng cao tầng.
Mô hình nhà xưởng cao tầng được cho là một trong những phương pháp tốt nhất đối với nhiều doanh nghiệp
Nhà kho cao tầng
Nhà kho cao tầng là mô hình kho hàng được thiết kế để tận dụng không gian theo chiều đứng, tương tự như nhà xưởng cao tầng. Với sự phát triển của công nghệ và nhu cầu lưu trữ hàng hóa ngày càng lớn, nhà kho cao tầng trở thành giải pháp lý tưởng cho việc tối ưu hóa không gian và nâng cao hiệu quả quản lý hàng hóa.
Nhà kho cao tầng có sức chứa lớn, cho phép lưu trữ một lượng hàng hóa khổng lồ mà không chiếm dụng quá nhiều diện tích đất. Điều này giúp các doanh nghiệp tiết kiệm được chi phí thuê mặt bằng và tối ưu hóa diện tích sử dụng. Ngoài ra, mô hình này cũng giúp tối ưu quy trình xử lý vật liệu, từ việc tiếp nhận, phân loại đến vận chuyển hàng hóa, nhờ vào các hệ thống lưu trữ thông minh và các thiết bị hỗ trợ tự động.
Một điểm mạnh của nhà kho cao tầng là giải pháp logistics tích hợp, giúp các doanh nghiệp quản lý và vận hành kho hiệu quả hơn. Các hệ thống như quản lý tồn kho, kiểm soát xuất nhập hàng và vận hành xe nâng tự động đều có thể được tích hợp trong không gian này, mang lại sự chính xác và nhanh chóng trong quá trình phân phối hàng hóa.
Khi quỹ đất xây dựng và sử dụng cho công nghiệp ngày càng bị thu hẹp, nhà kho cao tầng chính là giải pháp nhằm tối ưu hóa quỹ đất
Lời kết
Như vậy, xu hướng phát triển nhà xưởng cao tầng tại Việt Nam đang trở thành giải pháp tối ưu để giải quyết những thách thức về quỹ đất hạn chế và nhu cầu ngày càng tăng từ các ngành công nghiệp, thương mại điện tử và logistics.
Với sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, công nghệ tiên tiến và nhu cầu đẩy mạnh hiệu quả vận hành, các mô hình nhà xưởng cao tầng không chỉ tiết kiệm không gian mà còn tối ưu hóa chi phí và tăng cường khả năng cạnh tranh cho các doanh nghiệp. Được xây dựng trên nền tảng vững chắc và vị trí chiến lược, các nhà xưởng cao tầng hứa hẹn sẽ tiếp tục là lựa chọn tối ưu cho các doanh nghiệp trong tương lai gần, góp phần vào sự phát triển bền vững của nền kinh tế Việt Nam.
Nguồn tham khảo
- Bộ Công Thương Việt Nam (2025). Thương mại điện tử Việt Nam năm 2024: Những bước tiến và thách thức. Retrieved April 14, 2025 from: https://moit.gov.vn/khoa-hoc-va-cong-nghe/thuong-mai-dien-tu-viet-nam-nam-2024-nhung-buoc-tien-va-thach-thuc.htm
- Tiến Sĩ, Thu Hà, Kim Cương (2025). Vượt khó đưa các công trình giao thông trọng điểm về đích trong năm 2025. Báo Nhân Dân. Retrieved April 14, 2025 from: https://nhandan.vn/vuot-kho-dua-cac-cong-trinh-giao-thong-trong-diem-ve-dich-trong-nam-2025-post871956.html
- Minh Tiến (2025). Trục cao tốc nối 3 sân bay, KCN, cảng biển, tạo vùng phát triển mới có diện tích gấp 3 lần Hà Nội, 5 lần TP.HCM, 8 lần Đà Nẵng. Báo Tổ quốc. Retrieved April 14, 2025 from: https://nhipsongkinhte.toquoc.vn/truc-cao-toc-noi-3-san-bay-kcn-cang-bien-tao-vung-phat-trien-moi-co-dien-tich-gap-3-lan-ha-noi-5-lan-tphcm-8-lan-da-nang-20250310155130748.htm
