Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục nâng cao năng lực sản xuất, quy hoạch vùng và quản lý đô thị đang có nhiều thay đổi. Bắc Ninh ở miền Bắc và Đồng Nai ở miền Nam Việt Nam, với vai trò là những trung tâm công nghiệp quan trọng, đang phát triển theo định hướng trở thành thành phố trực thuộc Trung ương.
Quá trình này có thể mở ra những động lực mới cho thị trường bất động sản công nghiệp, đồng thời gia tăng cơ hội đầu tư vào các hệ sinh thái công nghiệp có giá trị cao.
Vì sao Bắc Ninh và Đồng Nai có tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp?
Quyết định lựa chọn địa điểm sản xuất ngày càng gắn với khả năng tổ chức toàn bộ chuỗi cung ứng, từ tiếp nhận nguyên vật liệu đến lưu kho và phân phối thành phẩm.
Doanh nghiệp cần mặt bằng phù hợp với dây chuyền sản xuất, đồng thời thuận tiện kết nối với nhà cung cấp, lực lượng lao động và các đầu mối vận tải.
Trong bối cảnh đó, Bắc Ninh và Đồng Nai được đánh giá có tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp nhờ nền tảng sản xuất vững chắc, vị trí kết nối thuận lợi và sự đầu tư liên tục vào hạ tầng logistics.
Bắc Ninh có lợi thế từ mạng lưới doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao tại miền Bắc. Theo Báo Công Thương, trong quý I/2026, giá trị sản xuất công nghiệp của tỉnh theo giá hiện hành đạt 692.570 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ. Địa phương cũng định hướng phát triển 11 trung tâm logistics trọng điểm nhằm đáp ứng nhu cầu vận chuyển hàng hóa và hỗ trợ các ngành sản xuất công nghệ cao [1].
Đồng Nai có cơ cấu công nghiệp đa dạng và vị trí kết nối với các trung tâm sản xuất, cảng biển phía Nam. Việc phát triển mạng lưới cao tốc, kết nối liên vùng và hạ tầng phục vụ sân bay Long Thành tạo thêm cơ sở để địa phương nâng cao năng lực logistics. Những lợi thế này phù hợp với doanh nghiệp cần tổ chức vận chuyển linh kiện, nguyên vật liệu và hàng hóa xuất khẩu trên quy mô lớn.
Bên cạnh những lợi thế về sản xuất và logistics, định hướng phát triển hai địa phương trở thành thành phố trực thuộc Trung ương cũng được kỳ vọng tạo thêm động lực cho quy hoạch hạ tầng và tổ chức không gian kinh tế, góp phần nâng cao khả năng kết nối chuỗi cung ứng và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của doanh nghiệp sản xuất.
Bắc Ninh nổi bật với sản xuất điện tử, trong khi Đồng Nai có lợi thế về công nghiệp và logistics phía Nam
Bắc Ninh – Trung tâm sản xuất điện tử và công nghệ cao tại miền Bắc
Hạ tầng giao thông nâng cao khả năng kết nối vùng
Việc nâng cấp mô hình quản lý lên thành phố trực thuộc Trung ương tạo động lực đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các công trình hạ tầng trọng điểm, bao gồm các đoạn tuyến chiến lược của Vành đai 4 và hệ thống cầu vượt hiện đại.
Những công trình này giúp rút ngắn thời gian di chuyển đến Thủ đô Hà Nội, Sân bay quốc tế Nội Bài, Sân bay Gia Bình và Cảng Hải Phòng, từ đó nâng cao khả năng lưu thông hàng hóa, tăng cường kết nối giữa Bắc Ninh với các đầu mối giao thông, kinh tế và logistics quan trọng trong khu vực.
Đối với ngành điện tử và công nghệ cao, khả năng kết hợp vận tải đường bộ, hàng không và đường biển giúp doanh nghiệp thuận tiện vận chuyển linh kiện, nguyên vật liệu và thành phẩm nhanh hơn.
Nhu cầu nhà xưởng chuyên biệt cho ngành điện tử và bán dẫn
Sự phát triển của ngành điện tử và các công đoạn trong chuỗi cung ứng bán dẫn, đặc biệt là công nghệ dán linh kiện bề mặt (SMT) và kiểm thử, đóng gói bán dẫn (ATP), đặt ra yêu cầu ngày càng cao đối với hạ tầng công nghiệp.
Bên cạnh diện tích sử dụng, doanh nghiệp cần xem xét công suất điện, tải trọng sàn, chiều cao thông thủy, khả năng bố trí thiết bị và hệ thống phòng cháy chữa cháy.
Với những công đoạn đòi hỏi kiểm soát bụi, nhiệt độ, độ ẩm, các giải pháp kỹ thuật cũng cần được đánh giá theo yêu cầu của từng quy trình sản xuất.
Trong bối cảnh đó, KTG Industrial VSIP Bắc Ninh 2 là dự án nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc được phát triển theo định hướng công trình xanh, đạt chứng nhận LEED Gold.
Tọa lạc tại Khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh II, dự án trong Giai đoạn 1 có tổng diện tích cho thuê lên tới 43.892 m², cung cấp không gian sản xuất cho các doanh nghiệp công nghiệp công nghệ cao.
Dự án được định hướng đáp ứng nhu cầu đặc thù của ngành điện tử và bán dẫn thông qua hạ tầng phục vụ phòng sạch, khả năng chịu tải sàn lớn và hệ thống cấp điện lưới kép ổn định.
Những lợi thế này có thể giúp các nhà sản xuất rút ngắn thời gian từ khâu thiết lập cơ sở đến khi bắt đầu sản xuất xuống khoảng 60 – 90 ngày, qua đó hỗ trợ đáp ứng tiến độ giao hàng của các nhà sản xuất thiết bị gốc (OEM).
Hình ảnh thực tế của dự án KTG Industrial VSIP Bắc Ninh 2 – Giai đoạn 1
Đồng Nai – Cửa ngõ công nghiệp và logistics trọng điểm phía Nam
Kết nối sân bay Long Thành và hệ thống cảng biển
Với vai trò là trung tâm đô thị hàng không và cửa ngõ kết nối các cảng biển nước sâu ở miền Nam, Đồng Nai giữ vị trí trọng yếu trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, phát triển thành một đô thị công nghiệp nặng và logistics quy mô lớn.
Quá trình chuyển đổi chiến lược thành trung tâm đô thị – công nghiệp hiện đại được thúc đẩy mạnh mẽ nhờ việc từng bước hoàn thiện các tuyến kết nối đến Sân bay quốc tế Long Thành và những trục giao thông huyết mạch.
Đáng chú ý, cầu Phước Khánh đóng vai trò kết nối quan trọng với tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành, hình thành hành lang vận chuyển hàng hóa trực tiếp đến cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, đồng thời giúp tránh các điểm ùn tắc giao thông đô thị.
Lợi thế kết nối tạo điều kiện để Đồng Nai thu hút các doanh nghiệp sản xuất linh kiện ô tô và hệ truyền động cho xe điện (EV).
Với nhóm ngành này, mạng lưới giao thông liên vùng có vai trò quan trọng trong toàn bộ chuỗi cung ứng: từ vận chuyển linh kiện, nguyên vật liệu phục vụ sản xuất đến tổ chức giao nhận hàng xuất khẩu theo lịch trình vận tải.
Không gian sản xuất cho ngành công nghiệp hỗ trợ và linh kiện ô tô
Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản xuất linh kiện ô tô, hệ truyền động xe điện, cơ khí chính xác và thiết bị công nghiệp, việc lựa chọn không gian sản xuất cần xem xét nhiều yếu tố như khả năng bố trí dây chuyền, khu vực kiểm tra chất lượng, kho phụ tùng, cũng như năng lực cung cấp điện ổn định cho hoạt động sản xuất.
Các công đoạn cơ khí, gia công hoặc lắp ráp thiết bị thường đòi hỏi chiều cao thông thủy lớn, tải trọng sàn phù hợp và khả năng lắp đặt các hệ thống nâng hạ.
Tại khu vực Đồng Nai, nhiều dự án bất động sản công nghiệp đang vận hành như KTG Industrial Nhơn Trạch 2, Nhơn Trạch 3A và Tam Phước B được phát triển với định hướng đáp ứng nhu cầu của các ngành sản xuất giá trị cao.
Dự án nhà xưởng xây sẵn KTG Industrial Nhơn Trạch 2 – Giai đoạn 4
Các dự án trên sở hữu nhà xưởng có chiều cao thông thủy lớn, kết cấu khung thép hỗ trợ việc lắp đặt cầu trục, đồng thời hạ tầng mái được thiết kế phù hợp cho việc triển khai hệ thống điện mặt trời.
Những đặc điểm này giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc tổ chức và mở rộng hoạt động sản xuất, đồng thời hỗ trợ đáp ứng các tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp (ESG), vốn ngày càng được các tập đoàn đa quốc gia chú trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Kết luận
Sự phát triển của hai trung tâm công nghiệp này phản ánh năng lực ngày càng hoàn thiện của ngành công nghiệp Việt Nam.
Cùng với quá trình nâng cấp hạ tầng và phát triển đô thị, các giải pháp bất động sản công nghiệp linh hoạt, từ quỹ đất công nghiệp phục vụ kế hoạch phát triển dài hạn đến nhà xưởng xây sẵn (RBF) giúp doanh nghiệp sớm đưa cơ sở sản xuất vào vận hành, tạo thêm điều kiện để các nhà sản xuất nước ngoài mở rộng hoạt động tại Việt Nam và Đông Nam Á.
Với danh mục nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn tại các khu công nghiệp trọng điểm, KTG Industrial cung cấp các giải pháp mặt bằng linh hoạt, hỗ trợ doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai và chủ động kế hoạch mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam.
Nguồn tham khảo
[1] Báo Công Thương. (2026). Bắc Ninh hướng đến trung tâm điều phối chuỗi cung ứng toàn cầu.
https://congthuong.vn/bac-ninh-huong-den-trung-tam-dieu-phoi-chuoi-cung-ung-toan-cau-452182.html
