Net zero đang làm thay đổi tiêu chuẩn của bất động sản công nghiệp, từ cách thiết kế công trình đến bài toán năng lượng và chi phí vận hành.
Với KTG Industrial, đây cũng là một trong những hướng phát triển đáng chú ý khi nhu cầu về không gian công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn xanh ngày càng rõ nét.
Tại sao net zero đang thay đổi thị trường bất động sản công nghiệp?
Net zero đang tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản công nghiệp khi các quy định về phát thải và cam kết ESG ngày càng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, sản xuất và lựa chọn mặt bằng của doanh nghiệp.
Yêu cầu từ chính sách khí hậu, yêu cầu của các tập đoàn đa quốc gia và xu hướng phát triển bền vững đang thúc đẩy quá trình chuyển dịch sang nhà xưởng, kho bãi đạt tiêu chuẩn xanh.
Từ năm 2026, Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) của EU bước vào giai đoạn chính thức đối với các nhóm hàng thuộc phạm vi áp dụng. Cơ chế này yêu cầu nhà nhập khẩu kê khai lượng phát thải hàm chứa và thực hiện nghĩa vụ liên quan đến chứng chỉ CBAM.
Song song đó, chỉ thị báo cáo phát triển bền vững doanh nghiệp (CSRD) đặt ra yêu cầu công bố thông tin về môi trường đối với các doanh nghiệp thuộc phạm vi điều chỉnh. Những quy định này gia tăng áp lực kiểm soát phát thải trong chuỗi cung ứng, thúc đẩy nhu cầu về cơ sở công nghiệp tiết kiệm năng lượng và giảm carbon [1].
Các tập đoàn như Amazon, DHL và Unilever đang thúc đẩy giảm phát thải trong chuỗi cung ứng thông qua mục tiêu sử dụng năng lượng sạch và tối ưu vận hành.
Amazon đầu tư vào năng lượng tái tạo tại các trung tâm logistics [2], trong khi DHL đẩy mạnh điện mặt trời và công nghệ tiết kiệm năng lượng tại kho bãi [3].
Những định hướng này gia tăng yêu cầu đối với cơ sở công nghiệp mà các đối tác và nhà cung cấp sử dụng.
Thị trường đang có sự khác biệt giữa kho đạt chứng nhận xanh như LEED và kho truyền thống. Các cơ sở có hệ thống tiết kiệm năng lượng, điện tái tạo và quản lý vận hành hiệu quả có khả năng đáp ứng tốt hơn yêu cầu ESG của khách thuê quốc tế. Trong khi đó, kho truyền thống có thể phát sinh thêm chi phí nâng cấp để duy trì sức cạnh tranh.
Net zero đang tái định hình tiêu chuẩn lựa chọn nhà xưởng, kho bãi và bất động sản công nghiệp
Net zero có ý nghĩa gì với một công trình công nghiệp?
Carbon vận hành vs. carbon hàm chứa
Carbon vận hành phát sinh từ việc sử dụng năng lượng trong quá trình khai thác công trình, như điện cho chiếu sáng, điều hòa và thiết bị.
Carbon hàm chứa đến từ quá trình sản xuất vật liệu, xây dựng, bảo trì và tháo dỡ công trình.
Thông thường, chủ đầu tư chịu trách nhiệm chính đối với lựa chọn vật liệu và giải pháp xây dựng, trong khi bên thuê trực tiếp kiểm soát phần lớn năng lượng tiêu thụ trong hoạt động kinh doanh.
Tuy nhiên, trách nhiệm thực tế còn phụ thuộc vào hợp đồng thuê, cơ chế thanh toán điện và phạm vi báo cáo phát thải của từng doanh nghiệp.
Các hệ thống chứng nhận và đánh giá cần biết
| Chứng chỉ | Đặc điểm chính |
| LEED | Đánh giá công trình dựa trên hiệu quả năng lượng, sử dụng nước, vật liệu và chất lượng môi trường trong nhà. |
| BREEAM | Đánh giá tính bền vững trên nhiều khía cạnh như năng lượng, vật liệu, giao thông, nước và quản lý công trình [4]. |
| EDGE | Tập trung vào tiết kiệm năng lượng, nước và năng lượng hàm chứa trong vật liệu [5]. |
| NABERS | Đo lường hiệu suất vận hành thực tế, gồm năng lượng, nước, chất thải và môi trường trong nhà [6]. |
Các chứng chỉ trên có phạm vi đánh giá khác nhau và không đồng nghĩa với việc công trình đã đạt net zero. Doanh nghiệp cần xem xét tiêu chí cụ thể và kết quả chứng nhận khi lựa chọn nhà xưởng, kho bãi.
Nhà kho/xưởng hướng đến net zero trông như thế nào trong thực tế
Một nhà kho/xưởng hướng đến net zero thường tích hợp các giải pháp tiết kiệm năng lượng và sử dụng điện sạch ngay từ khâu thiết kế:
- Điện mặt trời mái nhà và pin lưu trữ: Tận dụng diện tích mái để phát điện, kết hợp pin nhằm lưu trữ và sử dụng năng lượng linh hoạt.
- Đèn LED và hệ thống BMS: Giảm điện năng chiếu sáng, tự động điều khiển và giám sát các thiết bị trong công trình.
- Cách nhiệt và HVAC hiệu suất cao: Hạn chế thất thoát nhiệt, tối ưu hệ thống thông gió và điều hòa không khí.
- Hạ tầng sạc xe điện (EV): Hỗ trợ phương tiện vận tải điện, kết nối với hệ thống quản lý năng lượng để tối ưu nhu cầu sạc.
Điện mặt trời mái nhà, đèn LED và trạm sạc xe điện là những giải pháp thực tế đang được triển khai tại các kho hàng và trung tâm phân phối nhằm nâng cao hiệu quả năng lượng, giảm phát thải.
KTG Industrial VSIP Bắc Ninh II tích hợp các giải pháp xanh, hướng đến vận hành hiệu quả và giảm phát thải cho doanh nghiệp thuê
Tác động đến chi phí thuê và vận hành
Phụ phí xanh
Theo báo cáo năm 2024 của CBRE, các tòa nhà văn phòng đạt chứng nhận bền vững tại châu Âu có giá thuê cao hơn trung bình 4,9% so với công trình chưa được chứng nhận [7]. Tuy nhiên, đây là số liệu từ thị trường văn phòng và không thể áp dụng trực tiếp cho kho bãi hoặc nhà xưởng.
Vì vậy, mức phụ phí xanh cần được đánh giá theo từng thị trường, vị trí, tiêu chuẩn công trình và nhu cầu thuê, thay vì áp dụng một tỷ lệ cố định.
Bù đắp chi phí vận hành
Công trình công nghiệp được thiết kế tiết kiệm năng lượng có thể giúp doanh nghiệp giảm chi phí vận hành. Theo hướng dẫn thiết kế kho hàng của PNNL, các giải pháp tối ưu có thể giúp kho quy mô nhỏ tiết kiệm 30% năng lượng so với tiêu chuẩn ASHRAE 90.1-1999 [8]. Mức tiết kiệm thực tế phụ thuộc vào thiết kế, thiết bị và cường độ sử dụng năng lượng của từng công trình.
Hiệu quả tài chính thực tế còn phụ thuộc vào giá điện, cường độ vận hành, chi phí đầu tư và khả năng khai thác hệ thống năng lượng tái tạo. Đây là những yếu tố cần được tính toán khi so sánh chi phí thuê giữa công trình xanh và kho truyền thống.
Một số lưu ý doanh nghiệp thuê không thể bỏ qua
Yêu cầu chuỗi cung ứng
Các tập đoàn lớn đang đưa mục tiêu giảm phát thải vào yêu cầu đối với nhà cung cấp và đối tác logistics. Doanh nghiệp thuê kho, nhà xưởng cần kiểm tra khả năng đáp ứng tiêu chuẩn môi trường của cơ sở ngay từ khi lựa chọn địa điểm, thay vì chỉ xem xét diện tích và giá thuê.
Tiêu chuẩn xanh đang đi sâu vào chuỗi cung ứng, tác động trực tiếp đến lựa chọn kho xưởng của doanh nghiệp
Cơ chế điều chỉnh carbon biên giới (CBAM)
Từ năm 2026, CBAM của EU áp dụng với một số nhóm hàng như sắt thép, nhôm, xi măng, phân bón, điện và hydro. Nhà nhập khẩu phải khai báo lượng phát thải hàm chứa và mua chứng chỉ CBAM tương ứng [1].
Vì vậy, hàng hóa có cường độ phát thải cao có thể làm tăng chi phí khi vào thị trường EU.
Yêu cầu báo cáo năng lượng và phát thải
Nhiều thị trường đã áp dụng cơ chế báo cáo năng lượng và phát thải bắt buộc đối với nhóm doanh nghiệp hoặc cơ sở thuộc diện điều chỉnh.
Tại Anh, SECR yêu cầu các doanh nghiệp đủ điều kiện công bố thông tin về năng lượng và phát thải trong báo cáo thường niên [9]. Singapore cũng yêu cầu các cơ sở phát thải từ 2.000 tấn CO₂e trở lên nộp báo cáo phát thải hằng năm [10].
Do đó, doanh nghiệp thuê cần xác định rõ nghĩa vụ báo cáo thuộc về chủ đầu tư, bên vận hành hay bên thuê trước khi ký hợp đồng.
Trách nhiệm hợp đồng
Hợp đồng thuê xanh có thể quy định bên thuê phải cung cấp dữ liệu tiêu thụ năng lượng, duy trì hiệu suất vận hành hoặc phối hợp thực hiện mục tiêu giảm phát thải.
Vì vậy, các điều khoản về năng lượng, dữ liệu ESG và tiêu chuẩn vận hành cần được kiểm tra cùng với giá thuê và thời hạn hợp đồng.
Rủi ro tài sản mắc kẹt đối với doanh nghiệp thuê
“Brown discount” có thể hiểu là mức chiết khấu đối với tài sản có hiệu suất môi trường kém, phản ánh rủi ro tài sản giảm giá trị do chi phí nâng cấp hoặc khả năng không đáp ứng các tiêu chuẩn mới.
CBRE cho rằng tài sản có hiệu suất carbon không theo kịp lộ trình khử carbon có thể trở thành “tài sản mắc kẹt” (stranded assets), tức tài sản có nguy cơ mất giá hoặc giảm khả năng khai thác [11].
Với bên thuê, rủi ro có thể xuất hiện khi tiêu chuẩn năng lượng thay đổi trong thời hạn hợp đồng. Khi đó, doanh nghiệp có thể phải phối hợp với chủ đầu tư để nâng cấp công trình hoặc xem xét phương án thuê khác, tùy theo điều khoản hợp đồng.
Chi phí cải tạo vì thế cũng trở thành một yếu tố cần tính đến khi đánh giá tài sản.
Tiêu chí đánh giá bất động sản công nghiệp hướng đến net zero
Checklist cho bên thuê
Thay vì chỉ nhìn vào chứng chỉ xanh, doanh nghiệp có thể kiểm tra đồng thời hiệu suất vận hành, nguồn năng lượng và trách nhiệm được quy định trong hợp đồng.
- Chứng chỉ xanh: Công trình có chứng chỉ còn hiệu lực như LEED Gold/Platinum hoặc BREEAM Excellent trở lên không?
- Năng lượng tái tạo: Công trình có điện mặt trời tại chỗ hoặc nguồn điện tái tạo có thể xác minh không?
- Hiệu suất năng lượng: EPC (Energy Performance Certificate) hoặc chỉ số cường độ sử dụng năng lượng của công trình ở mức nào?
- Hạ tầng EV: Có điểm sạc xe điện hoặc kế hoạch triển khai cụ thể không?
- Hợp đồng thuê xanh: Bên thuê phải cung cấp dữ liệu hoặc thực hiện nghĩa vụ giảm phát thải nào?
- Lộ trình net zero: Chủ đầu tư có công bố mục tiêu, mốc thời gian và kế hoạch nâng cấp công trình không?
Các tiêu chí này nên được xem như bộ câu hỏi thẩm định ban đầu, thay vì mặc định một công trình có chứng chỉ xanh là đã đạt net zero.
KTG Industrial: Giải pháp kho xưởng đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững
KTG Industrial phát triển các giải pháp kho xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo yêu cầu, hướng đến đáp ứng nhu cầu vận hành của doanh nghiệp trong bối cảnh các tiêu chuẩn về môi trường ngày càng được chú trọng.
Các dự án được tích hợp những giải pháp hỗ trợ sử dụng năng lượng hiệu quả, tối ưu vận hành và hướng đến giảm tác động môi trường trong suốt vòng đời công trình.
Với định hướng phát triển bất động sản công nghiệp bền vững, KTG Industrial cung cấp không gian sản xuất và logistics phù hợp với doanh nghiệp đang quan tâm đến các tiêu chuẩn xanh, yêu cầu từ chuỗi cung ứng và lộ trình giảm phát thải.
Đây có thể là một trong những yếu tố doanh nghiệp cân nhắc khi lựa chọn địa điểm thuê kho xưởng trong kế hoạch phát triển dài hạn.
Lời kết
Với doanh nghiệp thuê, công trình hướng đến net zero có thể hỗ trợ kiểm soát tiêu thụ năng lượng, giảm rủi ro phát sinh từ các yêu cầu môi trường trong thời hạn thuê và đáp ứng tốt hơn các tiêu chuẩn từ khách hàng, đối tác quốc tế.
Đây là những lợi ích có thể tác động trực tiếp đến hiệu quả vận hành và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.
Tài liệu tham khảo
[1] European Commission (2026). CBAM definitive regime.
https://taxation-customs.ec.europa.eu/carbon-border-adjustment-mechanism/cbam-definitive-regime_en
[2] Amazon. Buildings.
https://sustainability.aboutamazon.com/climate-solutions/buildings
[3] DHL Group. Building decarbonization.
https://group.dhl.com/en/sustainability/environment/building-decarbonization.html
[4] BREEAM (2026). GN24 Demonstrating compliance with responsible sourcing requirements in BREEAM.
[5] EDGE (2023). EDGE basics.
https://support.usgbc.org/hc/en-us/articles/4522583244435-EDGE-basics
[6] NABERS. What is NABERS?.
https://www.nabers.gov.au/about/what-nabers
[7] CBRE (2024). Is Sustainability Certification in Real Estate Worth it? 202.
https://www.cbre.com/insights/reports/is-sustainability-certification-in-real-estate-worth-it-2024
[8] Liu B., R.E. Jarnagin, W. Jiang, and K. Gowri (2007). Technical Support Document: The Development of the Advanced Energy Design Guide for Small Warehouse and Self-Storage Buildings. Richland, WA: Pacific Northwest National Laboratory.
https://www.pnnl.gov/publications/technical-support-document-development-advanced-energy-design-guide-small-warehouse
[9] Regulatory Policy Committee. (2026, June 8). RPC opinion: SECR PIR. GOV.UK.
https://www.gov.uk/government/publications/rpc-opinion-the-companies-directors-report-and-limited-liability-partnerships-energy-and-carbon-report-regulations-2018-pir/rpc-opinion-secr-pir
[10] National Environment Agency. Measurement and reporting requirements for greenhouse gas emissions.
https://www.nea.gov.sg/our-services/climate-change-energy-efficiency/climate-change/carbon-tax/measurement-and-reporting-requirements-for-greenhouse-gas-emissions
[11] Forcellati, C. (2026). The century paradox: Why the built environment is mortgaging its future. CBRE.
https://www.cbre.com/insights/articles/the-century-paradox-why-the-built-environment-is-mortgaging-its-future
