Chi phí thuê nhà xưởng tại khu vực Đông Nam Á đang trở thành mối quan tâm lớn đối với các doanh nghiệp sản xuất và logistics. Với sự phát triển mạnh mẽ của khu vực, giá thuê có sự chênh lệch đáng kể giữa các quốc gia như Việt Nam, Thái Lan, Singapore, Malaysia và Indonesia. KTG Industrial sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về mức giá, yếu tố tác động và xu hướng thị trường để giúp doanh nghiệp đưa ra quyết định hợp lý nhất.
Chi phí thuê nhà xưởng tại Đông Nam Á
Việt Nam
Việt Nam đang thu hút sự quan tâm của thị trường bất động sản công nghiệp với giá thuê nhà máy ngày càng tăng. Nguyên nhân chính gồm:
- Vị trí chiến lược: gần các trung tâm sản xuất lớn.
- Nguồn lao động giá rẻ: thu hút đầu tư nước ngoài.
- Chính sách hỗ trợ từ chính phủ: như ưu đãi thuế và phát triển hạ tầng.
Cùng với đó, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) từ các nước như Hàn Quốc, Nhật Bản và Trung Quốc tiếp tục chảy vào Việt Nam, thúc đẩy sự phát triển của thị trường.
Thuê nhà máy tại Việt Nam mang lại nhiều lợi ích quan trọng cho doanh nghiệp. Trước tiên, Việt Nam có lợi thế vị trí chiến lược, nằm gần các trung tâm sản xuất lớn như Trung Quốc và Đông Nam Á, giúp việc giao thương và logistics thuận lợi. Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn được hưởng sự hỗ trợ pháp lý đầy đủ, đảm bảo hoạt động kinh doanh tuân thủ quy định. Hơn nữa, giá thuê nhà máy tại Việt Nam hợp lý hơn so với các quốc gia khác trong khu vực, giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí và tối ưu hóa lợi nhuận.
Hình ảnh tại Khu công nghiệp Yên Phong IIC
Trong quý 1/2024, dù thương mại đình trệ, giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam vẫn duy trì đà tăng. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam dao động từ 4-7 USD/m²/tháng, trong khi giá thuê đất công nghiệp dài hạn đạt 133 USD/m² ở miền Bắc và 189 USD/m² ở miền Nam (Q1/2024, theo CBRE). Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại miền Bắc và miền Nam lần lượt là 83% và 92%.
Bên cạnh đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn cũng ghi nhận mức tăng từ 1-4%/năm, mặc dù nhu cầu vẫn chịu ảnh hưởng bởi tình trạng đình trệ của thương mại.
Trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp được dự báo sẽ tăng từ 3-9%/năm tại miền Bắc và 3-7%/năm tại miền Nam. Trong ngắn hạn, miền Nam dự kiến có thêm 270.000 m² nhà kho, nhà xưởng mới, trong khi miền Bắc sẽ bổ sung khoảng 185.000 m² [1].
Thái Lan
Sau đại dịch, nhu cầu thuê nhà máy tại Thái Lan đang tăng mạnh. Thị trường này được chia thành hai loại chính:
- Nhà Máy Xây Sẵn (RBF)
- Được xây dựng theo tiêu chuẩn và sẵn sàng cho thuê.
- Dễ dàng thuê, nhưng nguồn cung đang hạn chế do các nhà phát triển tập trung vào dự án xây dựng theo yêu cầu (BTS).
- Nhà Máy Cũ (Second-Hand Factories)
- Là nhà máy do các doanh nghiệp trước đây sở hữu.
- Có thể cần sửa chữa nhưng linh hoạt về vị trí và tùy chỉnh theo nhu cầu.
- Cần kiểm tra kỹ giấy tờ, quy hoạch và điều kiện vận hành trước khi thuê.
Theo báo cáo của JLL, giá thuê trung bình của kho xây sẵn tại Thái Lan trong quý 1 năm 2024 đạt 159,3 THB/m²/tháng, ghi nhận mức tăng 0,79% so với quý trước. Mức giá tại một số khu vực cao hơn trung bình, phản ánh sự khác biệt về cung – cầu theo từng địa điểm.
Trước khi ký hợp đồng, hãy đọc toàn bộ nội dung để hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Theo luật Thái Lan, khi hai bên ký hợp đồng, họ phải tuân thủ các điều khoản, dù có hiểu hết nội dung hay không.
Hợp đồng thuê thường có thời hạn 3 năm, nếu dài hơn phải đăng ký tại Cục Đất đai và đóng thuế. Hợp đồng nên có bản dịch tiếng Thái để tránh hiểu nhầm.
Thuế khấu trừ khi thuê nhà máy/kho là 5% và thường do bên thuê chịu. Ngoài ra, còn có các chi phí khác như bảo hiểm tài sản, phí quản lý chung, và phụ phí tiện ích.
Singapore
Singapore có nhiều lựa chọn nhà xưởng cho thuê với giá dao động từ 15.06 – 48.42 SGD/m²/tháng, phụ thuộc vào vị trí, diện tích và loại hình bất động sản (B1 – công nghiệp nhẹ, B2 – công nghiệp nặng). Thuê cơ sở sản xuất tại Singapore mang lại nhiều lợi ích cho doanh nghiệp nhờ môi trường kinh doanh thuận lợi, cơ sở hạ tầng tiên tiến và vị trí chiến lược.
Lợi ích của việc thuê cơ sở sản xuất tại Singapore
- Giải pháp tiết kiệm chi phí: Giúp doanh nghiệp giảm bớt đầu tư ban đầu và tập trung vào các hoạt động quan trọng như R&D, tiếp thị và nhân sự.
- Hạ tầng tiên tiến: Các cơ sở cho thuê được trang bị đầy đủ điện, nước, xử lý rác thải và internet tốc độ cao.
- Vị trí chiến lược và khả năng kết nối: Gần các tuyến thương mại quan trọng với hệ thống cảng biển, sân bay và giao thông phát triển, giúp tối ưu hóa chuỗi cung ứng.
Các loại cơ sở sản xuất cho thuê
- Khu công nghiệp: Cung cấp cơ sở sản xuất, kho bãi, văn phòng và trung tâm R&D, thúc đẩy hợp tác giữa các doanh nghiệp.
- Khu công viên doanh nghiệp: Kết hợp không gian sản xuất và văn phòng, phù hợp với các doanh nghiệp công nghệ cao.
- Nhà máy riêng lẻ: Được thiết kế chuyên biệt, linh hoạt theo nhu cầu sản xuất của doanh nghiệp.
Singapore là điểm đến lý tưởng cho doanh nghiệp tìm kiếm mặt bằng công nghiệp chất lượng với hệ thống hạ tầng phát triển và chính sách hỗ trợ doanh nghiệp hấp dẫn.
Malaysia
Một trong những lợi thế lớn khi đầu tư bất động sản cho thuê tại Malaysia là tỷ suất lợi nhuận cao. Theo số liệu quý 3/2024, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê bất động sản tại đây đạt 5.24%, cao hơn nhiều nước trong khu vực Đông Nam Á. Điều này giúp nhà đầu tư nhanh chóng thu hồi vốn và tạo ra dòng tiền ổn định.
Giá thuê nhà xưởng tại Malaysia cũng rất ưu đãi
Malaysia có vị trí chiến lược khi nằm ở trung tâm Đông Nam Á, gần các quốc gia kinh tế phát triển như Singapore, Thái Lan và Indonesia. Điều này giúp thu hút nguồn lao động quốc tế và chuyên gia đến làm việc và sinh sống, tạo nhu cầu thuê nhà lớn.
Bên cạnh đó, chính sách sở hữu bất động sản linh hoạt cũng là một điểm cộng. So với Thái Lan hay Indonesia – nơi người nước ngoài chỉ có thể thuê dài hạn, Malaysia cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản với những điều kiện dễ dàng hơn.
Khi đầu tư vào Malaysia, chi phí thuê nhà xưởng là một yếu tố quan trọng cần cân nhắc. Giá thuê có sự khác biệt đáng kể giữa các bang, tùy thuộc vào vị trí và mức độ phát triển công nghiệp của khu vực. Dưới đây là mức giá thuê nhà xưởng sẵn có tại một số bang của Malaysia, tính theo đơn vị Ringgit Malaysia (RM) trên mỗi foot vuông mỗi tháng. Nếu quy đổi sang USD (với tỷ giá khoảng 1 RM ≈ 0.21 USD), mức giá tương ứng sẽ như sau:
- Perlis: RM0.75 (~$0.16)
- Kedah: RM0.50 – RM0.70 (~$0.11 – $0.15)
- Penang:
- Trên đảo: RM1.50 – RM3.50 (~$0.32 – $0.74)
- Đất liền: RM1.00 – RM2.00 (~$0.21 – $0.42)
- Selangor: RM1.50 – RM3.00 (~$0.32 – $0.63)
- Johor: RM1.20 – RM3.00 (~$0.25 – $0.63)
Mức giá này có thể thay đổi tùy theo vị trí cụ thể, điều kiện cơ sở hạ tầng, cũng như nhu cầu thị trường tại từng thời điểm.
Với những lợi thế trên, Malaysia đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản quốc tế.
Indonesia
Lựa chọn vị trí kho phù hợp là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu suất kinh doanh. Bắc Jakarta là khu vực lý tưởng với các địa điểm như Tanjung Priok và Marunda, gần cảng quốc tế, thuận tiện cho vận chuyển hàng hóa. Đông Jakarta cũng là lựa chọn tốt, với các khu vực như Pulo Gadung, Cililitan, Jalan Raya Bekasi Barat, nằm gần khu công nghiệp và dễ dàng kết nối với các trung tâm kinh doanh.
Trong khi đó, Tây Jakarta có lợi thế gần sân bay Soekarno-Hatta nhưng lại có mật độ dân cư cao và không thuận tiện cho vận chuyển container. Ngoài ra, một số khu vực như Tangerang, Cengkareng, Bekasi, Bogor, Depok và Cikarang có chi phí thuê kho thấp hơn, nhưng có thể yêu cầu giải pháp vận chuyển linh hoạt hơn.
Trước khi thuê kho, doanh nghiệp cần xác định rõ loại hàng hóa, số lượng tồn kho, thị trường mục tiêu và phương thức nhập khẩu (đường biển hoặc đường hàng không). Việc quản lý kho hiệu quả giúp tối ưu không gian lưu trữ, tránh hàng tồn kho không cần thiết và giảm chi phí vận hành.
Giá thuê đất khu công nghiệp (KCN) ở Indonesia:
- Các trung tâm KCN như Bogor – Sukabumi, Tangerang và Bekasi có giá thuê trung bình 157 – 295 USD/m²/chu kỳ thuê (thường từ 25 năm hoặc tùy quy định).
Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà xưởng tại Đông Nam Á
Vị trí địa lý
Giá thuê xưởng bị tác động mạnh bởi vị trí địa lý. Những xưởng nằm gần trục giao thông, khu công nghiệp, cảng biển hay sân bay, trung tâm logistics thường có giá cao nhờ lợi thế vận chuyển. Ngoài ra, khu vực có nguồn lao động dồi dào cũng thu hút nhiều doanh nghiệp, đẩy giá thuê tăng lên.
Theo CBRE (2023), giá thuê tại các khu công nghiệp trọng điểm thường cao hơn so với khu vực nội địa. Việt Nam tiếp tục là điểm đến đầu tư hàng đầu tại APAC, TP.HCM lọt top 3 và Hà Nội vào top 10 về thu hút đầu tư [2].
Diện tích nhà xưởng và cơ sở vật chất
Diện tích và cơ sở vật chất đóng vai trò quan trọng trong việc định giá thuê nhà xưởng. Những xưởng có diện tích lớn thường có mức giá cao hơn do hạ tầng hoàn thiện, trang thiết bị hiện đại và khả năng tối ưu không gian sản xuất.
Bên cạnh đó, các yếu tố như chất lượng xây dựng, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy (PCCC) và tiêu chuẩn an toàn cũng ảnh hưởng đáng kể đến chi phí thuê, đặc biệt đối với các xưởng đáp ứng yêu cầu khắt khe về vận hành và bảo vệ môi trường.
Hạ tầng và dịch vụ hỗ trợ
Tiện ích và dịch vụ hỗ trợ đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá thuê nhà xưởng. Các dịch vụ như bảo vệ 24/7, quản lý tòa nhà chuyên nghiệp, bãi đỗ xe rộng rãi và hệ thống bảo trì giúp doanh nghiệp vận hành hiệu quả và an toàn.
Ngoài ra, các dịch vụ hỗ trợ như quản lý rác thải và bảo trì hạ tầng không chỉ nâng cao môi trường làm việc mà còn góp phần vào trách nhiệm môi trường. Mặc dù làm tăng chi phí thuê, những tiện ích này mang lại giá trị gia tăng, tối ưu hóa hiệu suất hoạt động cho doanh nghiệp.
Thời gian thuê và phương thức thanh toán
Thời gian thuê và hình thức thanh toán là những yếu tố quan trọng tác động đến chi phí thuê nhà xưởng. Các hợp đồng dài hạn thường mang lại mức giá ưu đãi hơn, do chủ đầu tư ưu tiên sự ổn định và giảm thiểu rủi ro về nguồn khách thuê. Bên cạnh đó, các điều khoản thanh toán linh hoạt, chẳng hạn như thanh toán trước để nhận chiết khấu, có thể giúp doanh nghiệp tối ưu hóa chi phí.
Mức độ cạnh tranh
Mức độ cạnh tranh trên thị trường tác động trực tiếp đến giá thuê xưởng sản xuất. Khi có nhiều đơn vị cung cấp, chủ đầu tư thường đưa ra các điều kiện thuê hấp dẫn, cải thiện dịch vụ và thậm chí giảm giá để thu hút khách hàng. Điều này mang lại lợi thế cho doanh nghiệp, giúp họ có nhiều lựa chọn và cơ hội đàm phán điều khoản thuê tốt hơn. Nhờ đó, doanh nghiệp có thể tập trung nguồn lực vào các hoạt động chiến lược, tối ưu hiệu suất và nâng cao năng lực cạnh tranh.
Nhà xưởng có rất nhiều mức giá và diện tích
Cách tính giá thuê nhà xưởng
Giá thuê nhà xưởng được tính dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, cơ sở hạ tầng và thời gian thuê.
- Xác định tổng diện tích sử dụng: Bao gồm khu sản xuất, kho bãi, văn phòng và các khu vực phụ trợ.
- Tính toán chi phí:
- Chi phí đầu tư ban đầu
- Chi phí vận hành: Bảo trì, điện, nước, an ninh, quản lý,…
- Xác định lợi nhuận mong muốn: Dựa trên thị trường và mức độ cạnh tranh.
- Tính giá thuê:
- Lấy tổng chi phí cộng với lợi nhuận mong muốn.
- Chia cho tổng diện tích cho thuê.
- Điều chỉnh theo thực tế: Giá thuê có thể thay đổi tùy thuộc vào vị trí, tiện ích đi kèm và thời gian thuê.
Lợi ích: Hiểu rõ cách tính giá giúp doanh nghiệp lựa chọn nhà xưởng phù hợp, tối ưu chi phí và đảm bảo hiệu quả kinh doanh.
Tình hình phát triển tại các quốc gia Đông Nam Á
Dù đối mặt với suy thoái kinh tế toàn cầu, căng thẳng địa chính trị và thương mại phân mảnh, Đông Nam Á vẫn có triển vọng tích cực nhờ xuất khẩu sản xuất và đầu tư công mạnh mẽ.
Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI), trong khi các nền kinh tế khác như Indonesia và Philippines vẫn duy trì mức tăng trưởng như kỳ vọng. Dù vậy, khu vực vẫn đối mặt với những rủi ro đáng kể như căng thẳng thương mại, thiên tai ảnh hưởng đến nông nghiệp và cơ sở hạ tầng.
Tại Indonesia, nền kinh tế lớn nhất Đông Nam Á, tiêu dùng hộ gia đình giảm do tầng lớp trung lưu suy giảm. Thái Lan đang phục hồi sau đại dịch COVID-19, nhưng mức tiêu dùng trong nước thấp và nợ hộ gia đình gia tăng có thể là trở ngại. Ngay cả Malaysia và Việt Nam, dù đạt kết quả kinh tế ấn tượng năm 2024, cũng có thể gặp khó khăn trong việc duy trì đà tăng trưởng và thu hút đầu tư [3].
Thái Lan đầu tư 45 tỷ USD nâng cấp hạ tầng, tập trung vào giao thông và tạo 154.000 việc làm. Kế hoạch bao gồm các dự án đường sắt cao tốc Thái Lan – Trung Quốc, góp phần tăng 2,35% GDP [4].
Nhìn chung, trước nguy cơ chiến tranh thương mại, Đông Nam Á cần đa dạng hóa thị trường để duy trì đà phát triển.
HSBC dự báo đến 2029, Đông Nam Á sẽ vượt Nhật Bản về quy mô kinh tế, nhờ đổi mới sáng tạo và mở rộng chuỗi giá trị toàn cầu. Dù còn nhiều thách thức, khu vực này bước vào năm 2025 với cơ hội tăng trưởng mạnh mẽ.
KTG Industrial – Giải pháp cho thuê nhà xưởng tại Đông Nam Á
KTG Industrial đã và đang trở thành giải pháp cho thuê nhà xưởng cho nhiều doanh nghiệp chọn lựa
KTG Industrial, liên doanh giữa Tập đoàn Khải Toàn (Việt Nam) và Boustead Projects (Singapore), là đơn vị tiên phong trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Với sứ mệnh nâng tầm chuỗi giá trị công nghiệp và logistics, KTG Industrial cung cấp các giải pháp nhà xưởng xây sẵn, nhà kho xây sẵn và nhà máy xây dựng theo yêu cầu, đáp ứng nhu cầu đa dạng của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Các dự án của KTG Industrial được đặt tại các khu kinh tế trọng điểm như Đồng Nai, Bắc Ninh đảm bảo kết nối thuận lợi với sân bay, cảng biển và các trung tâm tiêu dùng lớn. Công ty cam kết mang đến chất lượng xây dựng tiêu chuẩn quốc tế, tối ưu hóa thiết kế để nâng cao hiệu quả vận hành, đồng thời áp dụng các giải pháp phát triển bền vững như hệ thống điện mặt trời áp mái, công trình tiết kiệm năng lượng và hệ thống xử lý nước thải tiên tiến.
Nếu doanh nghiệp của bạn đang tìm kiếm giải pháp nhà xưởng và kho bãi chất lượng cao tại Việt Nam, KTG Industrial chính là đối tác đáng tin cậy để đồng hành trong quá trình phát triển.
Kết luận
Chi phí thuê nhà xưởng tại Đông Nam Á chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí, cơ sở hạ tầng, chính sách ưu đãi và nhu cầu thị trường. Việt Nam tiếp tục là những lựa chọn hàng đầu nhờ giá thuê cạnh tranh và môi trường đầu tư thuận lợi. Để tối ưu hóa chi phí và hiệu quả kinh doanh, doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi lựa chọn địa điểm phù hợp.
Tham khảo
[1] Ban Mai. Đất công nghiệp: Giá thuê có thể tăng 3-9%/năm. Nhịp sống kinh tế Việt Nam & Thế giới. Published April 19, 2024. Accessed February 24, 2025. https://vneconomy.vn/dat-cong-nghiep-gia-thue-co-the-tang-3-9-nam.htm
[2] Triển Vọng Thị Trường Bất Động Sản VIỆT NAM Trở Ngại Trên Con Đường Phục Hồi. Accessed February 24, 2025. https://www.cbrevietnam.com/-/media/project/cbre/dotcom/asiapacific/vietnam-emarald/insights/2023-vietnam-market-outlook-2023_vn.pdf
[3] LINH Y. Expectations for a resilient Southeast Asia in 2025. Nhan Dan Online. Published January 6, 2025. Accessed February 24, 2025. https://en.nhandan.vn/expectations-for-a-resilient-southeast-asia-in-2025-post143056.html
[4] Đức Cường. Thái Lan chi 45 tỷ USD nâng cấp cơ sở hạ tầng. BAO DIEN TU VTV. Published January 25, 2022. Accessed February 24, 2025. https://vtv.vn/kinh-te/thai-lan-chi-45-ty-usd-nang-cap-co-so-ha-tang-20220125001530221.htm?utm_source=chatgpt.com
