Năm 2025 đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ của các khu công nghiệp tại Việt Nam, với làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và nhu cầu xanh hóa sản xuất ngày càng tăng. Tuy nhiên, song song với cơ hội là những thách thức mới về quỹ đất, logistics và chuyển đổi số.
Trong bài viết này, KTG Industrial sẽ phân tích bức tranh toàn cảnh cùng các thách thức đáng lưu ý nhằm giúp nhà đầu tư nắm bắt cơ hội và chuẩn bị chiến lược phù hợp.
Tổng quan về khu công nghiệp ở Việt Nam năm 2025
Theo quy hoạch phát triển khu công nghiệp đã được phê duyệt bởi 63 tỉnh, thành phố trên cả nước, Việt Nam đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ có tổng cộng 221 khu công nghiệp mới, cùng với 76 khu công nghiệp mở rộng và 22 khu điều chỉnh quy hoạch [1].
Quy hoạch này không chỉ thể hiện nỗ lực thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), mà còn cho thấy định hướng mở rộng không gian công nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất ngày càng cao trong bối cảnh dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
Bên cạnh sự mở rộng về số lượng, thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cũng ghi nhận sự chênh lệch đáng kể về giá thuê giữa hai miền Nam – Bắc. Theo số liệu từ VnExpress, giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc trung bình khoảng 132 USD/m², thấp hơn gần 30% so với miền Nam [2].
Các tỉnh công nghiệp phát triển mạnh như TP.HCM, Bình Dương hay Đồng Nai đang có mức giá thuê cao hơn đáng kể nhờ lợi thế vị trí trung tâm kinh tế và cơ sở hạ tầng giao thông hoàn thiện. Trong khi đó, miền Bắc với quỹ đất lớn và giá thành hợp lý đang trở thành lựa chọn tiềm năng cho các doanh nghiệp nước ngoài muốn mở rộng sản xuất với chi phí tối ưu.
Không chỉ dừng lại ở yếu tố quy mô và giá thuê, xu hướng phát triển các khu công nghiệp tại Việt Nam hiện nay còn tập trung vào yếu tố bền vững và công nghệ. Ngày càng nhiều chủ đầu tư hướng đến xây dựng mô hình khu công nghiệp xanh, đạt các chứng nhận quốc tế như LEED nhằm đáp ứng yêu cầu về môi trường và giảm thiểu khí thải.
Đồng thời, ở các đô thị lớn – nơi quỹ đất khan hiếm – mô hình nhà xưởng nhiều tầng đang được triển khai mạnh mẽ để tối ưu hóa diện tích sử dụng mà vẫn đảm bảo công năng và hiệu suất hoạt động [3]. Đây được xem là hướng đi chiến lược giúp Việt Nam nâng cao năng lực cạnh tranh trong khu vực và thu hút các ngành công nghiệp giá trị cao.
Khu công nghiệp Việt Nam trải dài cả nước
Hệ thống các khu công nghiệp tại Việt Nam được phân bố đồng đều trên khắp cả nước, hình thành ba vùng phát triển chính: Miền Bắc, miền Trung và miền Nam. Mỗi vùng đều có những lợi thế riêng về vị trí địa lý, hạ tầng kết nối và nguồn lực lao động.
Khu vực miền Bắc
| Khu vực | Tỉnh/ Thành phố |
| Tổng diện tích | 18.900 ha |
| Tỉ lệ lấp đầy | Khoảng 82% |
| Khu vực miền Bắc | 25 tỉnh, thành phố |
| Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc (NKEZ) | Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh |
| Key industrial zones in the North | Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hải Phòng |
Có thể nói, miền Bắc Việt Nam đang hình thành một mạng lưới khu công nghiệp năng động, đóng vai trò trụ cột trong bản đồ công nghiệp quốc gia. Trong đó, Hà Nội và Hải Phòng nổi lên như hai trung tâm phát triển nổi bật, không chỉ về quy mô mà còn ở mức độ đầu tư hạ tầng và tốc độ lấp đầy.
Sự phát triển song song của hai thành phố này đã tạo nên một vùng công nghiệp liên kết chặt chẽ, góp phần thúc đẩy chuỗi cung ứng và gia tăng sức cạnh tranh cho toàn khu vực phía Bắc.
Thành phố Hà Nội
Trong giai đoạn 2021–2025, Hà Nội tập trung phát triển các ngành công nghiệp có hàm lượng công nghệ cao và giá trị gia tăng lớn. Thành phố ưu tiên phát triển các lĩnh vực như điều khiển số, tự động hóa, robot, công nghệ nano, plasma, laser và công nghệ sinh học. Những ngành này không chỉ góp phần hiện đại hóa nền công nghiệp địa phương mà còn có tiềm năng xuất khẩu mạnh mẽ.
Bên cạnh đó, các lĩnh vực sản xuất truyền thống như ô tô, đóng tàu, chế biến thực phẩm, thép, hóa dầu và phần mềm cũng được xác định là trọng điểm trong chiến lược phát triển công nghiệp của thành phố.
Tính đến năm 2025, Hà Nội có 70 cụm công nghiệp đang hoạt động, phân bố tại 17 quận, huyện và thị xã, với tổng diện tích khoảng 1.868 ha. Các cụm công nghiệp này đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương, đồng thời tạo thêm việc làm và cải thiện phúc lợi xã hội.
Một trong những khu công nghiệp nổi bật nhất của Hà Nội là Khu Công nghệ cao Hòa Lạc (Hoa Lac Hi-tech Park). Đây là khu công nghệ cao đầu tiên và lớn nhất tại Việt Nam, với diện tích lên đến 1.586 ha. Khu này được quy hoạch thành nhiều phân khu chức năng chuyên biệt như: Khu phát triển phần mềm, khu đào tạo và nghiên cứu, khu công nghiệp công nghệ cao, khu dân cư và khu dịch vụ.
Hoa Lạc Hi-tech Park hiện là trung tâm thu hút các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thương mại điện tử, phần mềm, nghiên cứu và ứng dụng công nghệ cao, góp phần đưa Hà Nội trở thành đầu tàu công nghệ của cả nước.
Với định hướng phát triển công nghiệp bền vững và hiện đại, Hà Nội tiếp tục đầu tư mở rộng hạ tầng và thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp
Với định hướng phát triển công nghiệp bền vững và hiện đại, Hà Nội tiếp tục đầu tư mở rộng hạ tầng và thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp
Hải Phòng
Về công nghiệp, Hải Phòng phát triển mạnh cả ngành công nghiệp nhẹ và công nghiệp nặng. Các lĩnh vực trọng điểm bao gồm đóng tàu, dệt may, xi măng, giấy, thép và hóa chất. Đây là những ngành mang lại giá trị xuất khẩu cao, đồng thời tạo ra hàng nghìn việc làm cho người lao động địa phương.
Hải Phòng hiện đang giao thương với hơn 40 quốc gia và vùng lãnh thổ trên toàn cầu, góp phần đưa thành phố trở thành trung tâm thương mại lớn của cả nước.
Tính đến hiện tại, Hải Phòng có 12 khu công nghiệp, trong đó có 8 khu nằm trong Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải và 4 khu còn lại nằm ngoài khu kinh tế. Phần lớn các khu công nghiệp quy mô lớn đều tập trung tại ba quận, huyện: Hải An, An Dương và Thủy Nguyên – nơi có vị trí chiến lược gần sân bay, cảng biển và các trục giao thông huyết mạch như Quốc lộ 5A.
Một trong những khu công nghiệp tiêu biểu tại Hải Phòng là Khu công nghiệp Đình Vũ (Khu công nghiệp Deep C). Đây là khu công nghiệp nằm trong Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, được đánh giá cao nhờ cơ sở hạ tầng hiện đại, vị trí tiếp giáp cảng biển thuận lợi và hệ sinh thái dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp toàn diện.
Deep C Industrial Zones là nơi tập trung nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong các lĩnh vực như hóa chất, năng lượng tái tạo, logistics và chế biến thực phẩm, góp phần thúc đẩy chuyển đổi công nghiệp theo hướng bền vững và công nghệ cao.
Bài viết liên quan: Top 6 khu công nghiệp gần cảng biển tại Việt Nam 2025
Khu vực miền Trung
| Khu vực | Tỉnh/ Thành phố |
| Tổng diện tích | 17.600 ha |
| Tỉ lệ lấp đầy | Khoảng 50% |
| Khu vực miền Trung | 19 tỉnh, thành phố |
| Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung (CKEZ) | Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quang Ngai, Binh Định |
| Key industrial zones in the Central | Đà Nẵng, Quảng Nam |
Đọc thêm: TOP 10 khu công nghiệp lớn ở miền Trung
Đà Nẵng
Là thành phố lớn nhất miền Trung và một trong những cảng biển quan trọng của Việt Nam, Đà Nẵng định hướng phát triển các ngành công nghiệp trọng điểm như cơ khí, điện tử, hóa chất và đóng tàu. Đặc biệt, ngành đóng tàu tại đây ngày càng được chú trọng trong bối cảnh nhu cầu về tàu hải quân và tàu tuần duyên gia tăng.
Hiện Đà Nẵng có 6 khu công nghiệp tập trung, bao gồm: Hòa Khánh, Đà Nẵng, Liên Chiểu, Hòa Khánh mở rộng, Hòa Cầm và Dịch vụ thủy sản Đà Nẵng, với tổng diện tích khoảng 1.066,52 ha.
Trong đó, Khu công nghiệp Liên Chiểu là điểm nhấn nổi bật với quy mô lên tới 1.200 ha, được quy hoạch để thu hút các ngành công nghệ cao như điện tử, cơ khí chính xác và công nghiệp hỗ trợ. Vị trí chiến lược tại quận Liên Chiểu cùng định hướng phát triển bền vững giúp khu công nghiệp này trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Khu kinh tế Quảng Nam – Đà Nẵng
Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, Quảng Nam đóng vai trò chiến lược trong phát triển kinh tế – xã hội cũng như bảo đảm an ninh quốc phòng khu vực duyên hải miền Trung và Tây Nguyên.
Tỉnh tập trung phát triển các ngành công nghiệp chủ lực như chế biến thực phẩm, dệt may, vật liệu xây dựng, giấy và sản phẩm từ lâm nghiệp. Trong tương lai gần, các lĩnh vực như dầu khí, đóng tàu, logistics và công nghệ cao được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh mẽ, tạo nên diện mạo công nghiệp hiện đại và bền vững cho khu vực.
Quảng Nam hiện có nhiều khu công nghiệp nằm trong vùng kinh tế Quảng Nam – Đà Nẵng. Trong đó, Khu công nghiệp Điện Nam – Điện Ngọc là điểm nhấn nổi bật. Khu công nghiệp này nằm tại thị xã Điện Bàn, trên địa bàn hai phường Điện Nam và Điện Ngọc, với tổng diện tích khoảng 169 ha.
Đây là khu công nghiệp được quy hoạch hiện đại, có vị trí thuận lợi gần thành phố Đà Nẵng và cảng biển, phù hợp để thu hút các ngành như dệt may, sản xuất linh kiện, chế biến thực phẩm và công nghiệp phụ trợ.
Với định hướng thu hút đầu tư vào các ngành công nghệ sạch và chế biến sâu, Quảng Nam đang ngày càng khẳng định vị thế là trung tâm công nghiệp năng động của khu vực
Khu vực miền Nam
| Khu vực | Tỉnh/ Thành phố |
| Tổng diện tích | 44.700 ha |
| Tỉ lệ lấp đầy | Khoảng 77% |
| Khu vực miền Nam | 19 tỉnh, thành phố |
| Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam (SKEZ) | Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Cần Thơ, Bà Rịa – Vũng tàu, Bình Phước, Tây Ninh, Tiền Giang |
| Key industrial zones in the South | Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Cần Thơ |
Thành phố Hồ Chí Minh
Được gọi là “đầu tàu kinh tế” của cả nước, thành phố Hồ Chí Minh không chỉ là trung tâm tài chính – thương mại sôi động mà còn là điểm đến chiến lược của nhiều ngành công nghiệp mũi nhọn. Với lợi thế vị trí nằm bên sông Sài Gòn và cơ sở hạ tầng không ngừng mở rộng, thành phố đã thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư trong và ngoài nước đến phát triển sản xuất công nghiệp.
Thành phố tập trung phát triển nhiều ngành công nghiệp chủ lực như dệt may, điện tử, chế biến thực phẩm và hóa chất. Ngành dệt may tại đây được xem là một trong những trung tâm sản xuất lớn nhất cả nước. Song song đó, công nghiệp điện tử và chế biến thực phẩm đang tăng trưởng mạnh nhờ sự góp mặt của nhiều tập đoàn đa quốc gia và các doanh nghiệp nội địa lớn.
Thành phố Hồ Chí Minh hiện có nhiều khu công nghiệp quy mô lớn, tiêu biểu như:
- Khu công nghiệp Hiệp Phước (huyện Nhà Bè): Có diện tích 1.686 ha, là khu công nghiệp lớn nhất thành phố, với vị trí thuận lợi gần cảng và hạ tầng hiện đại.
- Khu công nghệ cao Sài Gòn (Saigon Hi-Tech Park): Nằm cách trung tâm khoảng 15 km, diện tích 326 ha (đã sử dụng 95%) và đang được mở rộng lên 913 ha. Đây là nơi hội tụ các dự án công nghệ cao hàng đầu, thu hút nhiều tập đoàn lớn như Intel, Samsung,…
- Khu công nghiệp Tân Tạo (quận Bình Tân): Có diện tích 400 ha, hiện là nơi đặt trụ sở của hơn 200 doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực sản xuất đa dạng.
Đồng Nai
Nếu coi miền Nam là một cỗ máy kinh tế khổng lồ, thì Đồng Nai chính là một trong những bánh răng vận hành mạnh mẽ nhất – vừa âm thầm, vừa hiệu quả. Với vị trí chiến lược liền kề thành phố Hồ Chí Minh và nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Đồng Nai không chỉ là điểm trung chuyển logistics mà còn là “thỏi nam châm” thu hút vốn đầu tư công nghiệp công nghệ cao.
Tỉnh này tập trung phát triển các ngành công nghiệp chủ lực như sản xuất linh kiện điện tử, dệt may và sản phẩm công nghiệp công nghệ cao. Đặc biệt, những lĩnh vực có hàm lượng kỹ thuật cao đang chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, phản ánh định hướng phát triển bền vững và nâng tầm chuỗi giá trị công nghiệp.
Đồng Nai sở hữu nhiều khu công nghiệp lớn, trong đó tiêu biểu là khu công nghiệp Amata (thành phố Biên Hòa). Với diện tích 700 ha và là nơi đặt trụ sở của hơn 200 doanh nghiệp, đây là một trong những khu công nghiệp hiện đại nhất tỉnh, nổi bật với cơ sở hạ tầng đồng bộ và khả năng thu hút đầu tư nước ngoài mạnh mẽ, đặc biệt trong lĩnh vực điện tử và công nghệ cao.
Bình Dương
Bình Dương, một trong những tỉnh trọng điểm của khu vực Đông Nam Bộ, luôn nổi bật với tốc độ phát triển công nghiệp mạnh mẽ và bền vững. Nằm ngay cửa ngõ thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương không chỉ kết nối thuận lợi với các trung tâm kinh tế lớn mà còn là khu vực lý tưởng để các doanh nghiệp trong và ngoài nước phát triển sản xuất, đặc biệt là trong các ngành dệt may, giày dép, điện tử, chế biến thực phẩm, và nội thất.
Tỉnh hiện sở hữu nhiều khu công nghiệp quy mô lớn, với tổng diện tích lên tới hàng ngàn hecta. Trong đó, Khu công nghiệp Việt Nam – Singapore (VSIP) là một điểm sáng, với ba địa điểm nằm tại các huyện Thủ Dầu Một, Bắc Tân Uyên và Bến Cát.
VSIP đã thu hút hàng trăm doanh nghiệp lớn từ các quốc gia như Singapore, Nhật Bản, và Hàn Quốc, với các dự án sản xuất công nghiệp đa dạng, từ điện tử đến chế biến thực phẩm. Khu công nghiệp này không chỉ nổi bật về diện tích lớn mà còn về việc cung cấp các cơ sở hạ tầng hiện đại và môi trường kinh doanh thuận lợi cho các công ty công nghệ cao và sản xuất xuất khẩu.
Khu công nghiệp VSIP – Bình Dương
Ngoài VSIP, Khu công nghiệp Bình Dương cũng là một điểm nhấn quan trọng, đóng vai trò trung tâm sản xuất nội thất và giày dép xuất khẩu của Việt Nam. Với môi trường kinh doanh năng động và các ngành công nghiệp phát triển mạnh mẽ, Bình Dương đang không ngừng khẳng định vai trò là một trong những “ngôi sao” sáng giá trong bản đồ công nghiệp miền Nam.
Cần Thơ
Cần Thơ không chỉ là trung tâm kinh tế và văn hóa Tây Nam Bộ mà còn là một điểm sáng trong sự phát triển công nghiệp của khu vực. Nằm bên bờ sông Hậu, Cần Thơ là nơi hội tụ nhiều tiềm năng phát triển, từ nông sản đến các ngành công nghiệp chế biến và sản xuất hàng tiêu dùng.
Các ngành công nghiệp chủ yếu tại Cần Thơ bao gồm dệt may, giày dép, chế biến thực phẩm và hàng tiêu dùng. Nổi bật trong số các khu công nghiệp tại đây là Khu công nghiệp Trà Nóc 1 và 2, được biết đến không chỉ vì diện tích rộng lớn mà còn vì mô hình công nghiệp sinh thái tiên tiến.
Các khu công nghiệp này đã giúp tiết kiệm đáng kể nguồn tài nguyên như 19.000 tấn dầu, 30.000 tấn than, 600.000 m3 nước và giảm 130.000 tấn CO2. Điều này không chỉ nâng cao hiệu quả sản xuất mà còn góp phần bảo vệ môi trường, làm cho Cần Thơ trở thành một hình mẫu trong phát triển công nghiệp xanh tại Việt Nam.
Cơ hội và thách thức của các khu công nghiệp tại Việt Nam năm 2025
Cơ hội của các khu công nghiệp tại Việt Nam
Việt Nam sở hữu vị trí địa lý chiến lược với đường bờ biển dài, giáp các tuyến hàng hải quốc tế và gần Trung Quốc – trung tâm sản xuất lớn của châu Á. Nhờ đó, các khu công nghiệp dễ dàng kết nối với thị trường Nhật Bản, Hàn Quốc, ASEAN và thuận tiện xuất nhập khẩu qua các cảng lớn như Hải Phòng, Đà Nẵng hay Cái Mép – Thị Vải, giúp tiết kiệm chi phí logistics.
Bên cạnh đó, chi phí lao động tại Việt Nam vẫn ở mức cạnh tranh so với Trung Quốc, Thái Lan hay Malaysia, trong khi lực lượng lao động trẻ và linh hoạt, phù hợp với các ngành thâm dụng lao động như dệt may, điện tử hay lắp ráp.
Ngoài ra, chính sách ưu đãi thuế cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy đầu tư vào các khu công nghiệp. Nhà đầu tư vào các khu công nghiệp tại Việt Nam có thể được hưởng các ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2–4 năm đầu, giảm 50% thuế trong các năm tiếp theo, cùng với ưu đãi về thuế nhập khẩu máy móc và miễn giảm tiền thuê đất tùy theo địa bàn ưu tiên.
Những chính sách này không chỉ góp phần giảm rủi ro tài chính ban đầu mà còn tạo động lực lâu dài cho các nhà đầu tư nước ngoài mở rộng hoạt động sản xuất tại Việt Nam.
Thử thách của các khu công nghiệp ở Việt Nam năm 2025
Năm 2025, các khu công nghiệp tại Việt Nam đối mặt với thách thức lớn khi Mỹ áp thuế nhập khẩu lên tới 46% đối với hàng hóa xuất xứ từ Việt Nam. Mức thuế cao này ảnh hưởng trực tiếp đến các ngành xuất khẩu chủ lực như dệt may, điện tử, nông sản, làm tăng chi phí và giảm sức cạnh tranh.
Tình hình cũng gây lo ngại trong cộng đồng FDI, đe dọa tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp. Trước áp lực đó, Chính phủ đang đẩy mạnh đối thoại và điều chỉnh chính sách, trong khi doanh nghiệp cần nâng cao năng lực tuân thủ tiêu chuẩn quốc tế.
Năm 2025 là thời điểm bản lề để các khu công nghiệp tại Việt Nam thể hiện năng lực thích ứng và chuyển mình
Lời kết
Nhìn tổng thể, các khu công nghiệp tại Việt Nam trong năm 2025 đang đứng trước một giai đoạn chuyển mình quan trọng. Sự phát triển của các khu công nghiệp sẽ phụ thuộc vào khả năng thích ứng với những thay đổi của thị trường và môi trường đầu tư trong nước và quốc tế.
Mặc dù những thách thức đang xuất hiện, song cơ hội cũng không thiếu. Các khu công nghiệp sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, góp phần vào sự tăng trưởng và phát triển bền vững trong tương lai.
Tham khảo
[1] Hà Anh (2025). 221 khu công nghiệp được quy hoạch phát triển bền vững đến năm 2030. Cổng thông tin điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam. Truy cập ngày 2 tháng 5 năm 2025, từ https://dangcongsan.org.vn/noidung/tintuc/lists/vietnamkynguyenvuonminh/view_detail.aspx?itemid=121
[2] Ngọc Diễm (2024). Giá thuê đất công nghiệp miền Bắc thấp hơn phía Nam gần 30%. Báo VnExpress. Truy cập ngày 2 tháng 5 năm 2025, từ https://vnexpress.net/gia-thue-dat-cong-nghiep-mien-bac-thap-hon-phia-nam-gan-30-4827007.html
[3] David Jackson (2025). Xu hướng phát triển khu công nghiệp thế hệ mới. Báo Đầu tư. Truy cập ngày 2 tháng 5 năm 2025, từ https://baodautu.vn/xu-huong-phat-trien-khu-cong-nghiep-the-he-moi-d268402.html
