Chi phí thuê khu công nghiệp quy mô nhỏ tại Việt Nam năm 2025

Chỉ trong vài tháng đầu năm 2025, vốn đầu tư nước ngoài vào các khu công nghiệp tại Việt Nam đã tăng mạnh, đạt hơn 4,33 tỷ USD (tăng 48,6% so với cùng kỳ năm trước trong vài tháng đầu năm 2025). Do đó, giá thuê đất trong các khu công nghiệp, dù ở quy mô nhỏ hay lớn, đều có biến động khó dự đoán. Nếu các nhà đầu tư quan tâm đến chi phí thuê đất trong các khu công nghiệp quy mô nhỏ tại Việt Nam năm 2025, hãy tham khảo thông tin cập nhật từ KTG Industrial trong bài viết dưới đây.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê khu công nghiệp quy mô nhỏ tại Việt Nam

Dưới đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê đất trong các khu công nghiệp:

Vị trí địa lý

Nếu đất xây nhà kho, nhà xưởng nằm trên hệ thống lưu thông thuận tiện đến các tỉnh, thành phố trung tâm thì tất nhiên chi phí thuê sẽ cao hơn những khu vực ngoại ô, xa đô thị. Cùng với đó, nhà đầu tư lựa chọn các khu đất trong khu công nghiệp có vị trí đắc địa (như gần cổng ra – vào), xây dựng đường đi nội bộ thuận lợi thì luôn có sự chênh lệch với những khu vực khác.

Vị trí là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá thuê đất

Cơ sở hạ tầng

Các khu công nghiệp được đầu tư hạ tầng đồng bộ, bao gồm hệ thống điện, nước, Internet và xử lý nước thải, thường có mức giá thuê cao hơn so với những khu vực mà doanh nghiệp phải tự triển khai các hạng mục này. Ngoài ra, chi phí thuê đất còn phụ thuộc vào yêu cầu xây dựng nhà xưởng, nhà kho của mỗi đơn vị.

Diện tích

Nhà xưởng, nhà kho có diện tích càng lớn thì chi phí thuê đất càng cao. Bên cạnh đó, khi khu đất này có khả năng mở rộng thêm trong tương lai dễ dàng thì giá thuê có sự khác biệt với các vị trí diện tích cố định, khó thay đổi.

Tiện ích đi kèm

Để thu hút khách hàng, một số đơn vị cho thuê đất trong khu công nghiệp có thể đưa ra nhiều ưu đãi kèm theo. Chẳng hạn như giảm phí thuê hàng năm khi thuê đất lâu dài, miễn thuế, giảm thuế,… Thêm nữa, họ có thể xây dựng thêm trường học, bệnh viện, siêu thị,… giúp giữ chân nhà đầu tư hiệu quả. Do đó, chi phí thuê đất có sự chênh lệch giữa các khu công nghiệp.

Chính sách ưu đãi của Chính phủ

Chi phí thuê đất có thể biến động tùy theo chính sách ưu đãi của Chính phủ. Ví dụ, Luật Đầu tư năm 2014 thể hiện rằng doanh nghiệp mới được giảm tiền thuê đất, miễn thuế giá trị gia tăng,… nên chi phí thuê ban đầu có thể giảm hẳn một nửa. Tuy nhiên, ở mỗi quốc gia, Chính phủ có những chính sách hỗ trợ khác nhau nhằm thúc đẩy nguồn vốn đầu tư nên chủ doanh nghiệp hãy tìm hiểu kỹ càng trước khi xuống vốn.

Tiền thuê đất công nghiệp có thể thay đổi theo chính sách nhà nước mỗi năm

Chi phí thuê khu công nghiệp quy mô nhỏ tại Việt Nam

Theo dự đoán từ các chuyên gia thuộc công ty tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam không ngừng tăng mạnh trong năm 2024 và 2025.

Giá thuê đất cấp 1 (*) trung bình 189 USD/m2 [1]. Dự báo đến năm 2024, chi phí thuê đất sẽ tiếp tục tăng từ 3 – 5%. Cụ thể, tại miền Bắc, giá thuê dự kiến khoảng 142 USD/m²/kỳ hạn (tăng 5% so với năm 2023), trong khi tại miền Nam là 195 USD/m²/kỳ hạn (tăng 3%).

(*) Đất cấp 1 là các loại đất đã được san lấp mặt bằng, có hạ tầng hoàn chỉnh.

Dưới đây là bảng so sánh chi phí thuê đất công nghiệp nhỏ chi tiết ở mỗi khu vực cho chủ đầu tư dễ dàng tham khảo:

Câu hỏi thường gặp

Ngoài giá thuê, còn có khoản phí bổ sung nào phải trả khi thuê không?

Bên cạnh tiền thuê đất (hay tiền thuê cơ sở), chi phí thuê còn bao gồm phí dịch vụ, thuế, bảo hiểm, chi phí lắp đặt nội thất và phí pháp lý. Trong đó:

• Phí dịch vụ: Đây là khoản phí liên quan đến tiền điện, nước, wifi, xử lý chất thải, bảo trì tài sản,…
• Thuế: Đây là khoản tiền thuế doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng. Thông thường, các nhà đầu tư mới không phải chi trả khoản này.
• Phí lắp đặt nội thất: Nếu chủ đầu tư có nhu cầu nâng cấp nội thất thì có thể mất thêm phần tiền này.
• Phí pháp lý: Đây là số tiền chi trả cho dịch vụ tư vấn và hỗ trợ hoàn thiện thủ tục thuê đất.
• Bảo hiểm: Đây là chi phí bảo đảm cho toàn bộ kết cấu tòa nhà. Nếu có vấn đề phát sinh thì bên cung cấp bảo hiểm có thể hỗ trợ chủ doanh nghiệp chi trả một phần chi phí.
• Chi phí may đo: Tùy theo nhu cầu, tình trạng đất, loại hình kinh doanh,… mà chủ doanh nghiệp có thể thêm một khoản cho chi phí may đo. Khoản này bao gồm sửa đổi nội thất, lắp đặt thiết bị,…

Phí thuê đất công nghiệp bao hàm nhiều khoản tiền như phí nâng cấp cơ sở hạ tầng, phí duy trì dịch vụ hàng tháng, phí pháp lý,…

Giá thuê kho bãi ở Việt Nam có sự khác biệt giữa các vùng trong cả nước không?

Có, chi phí thuê đất công nghiệp tại các khu vực Bắc, Trung, Nam có sự khác biệt đáng kể do nhiều yếu tố như vị trí địa lý, điều kiện hạ tầng và chính sách địa phương.

Trên đây là thông tin chi phí thuê đất công nghiệp tại Việt Nam 2025, nhưng chỉ mang tính chất tham khảo. Vì hiện tại, sự cạnh tranh giữa các đơn vị đầu tư rất cao nên mức giá cho thuê không ngừng biến động. Chủ doanh nghiệp nên nắm bắt thời cơ có phí thuê cơ sở tốt nhất để lên kế hoạch đầu tư phù hợp.

Nguồn tham khảo

[1] Vietnam’s industrial real estate market heats up. (2019). Retrieved February 23, 2025, from Moc.gov.vn website: https://moc.gov.vn/en/news/78383/vietnam-s-industrial-real-estate-market-heats-up.aspx.