Năm 2025, thị trường cho thuê nhà kho khu công nghiệp tiếp tục là một lĩnh vực thu hút sự chú ý, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Giá thuê nhà kho phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, và xu hướng phát triển kinh tế khu vực. Nắm bắt nhu cầu đó, KTG Industrial sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về giá thuê nhà kho khu công nghiệp hiện nay, giúp bạn có thông tin để lựa chọn phù hợp với chiến lược kinh doanh của mình.
Giá cho thuê nhà kho tại Việt Nam bao nhiêu 2025?
Giá cho thuê kho xưởng hiện tại trung bình dao động từ 2 đến 6 USD/m².
Với nền kinh tế Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, thị trường cho thuê kho xưởng vào năm 2025 dự báo sẽ có nhiều biến động. Hơn nữa, mức giá này sẽ có sự khác biệt tùy vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, tiêu chuẩn cơ sở hạ tầng và các tiện ích bổ sung.
Giá thuê nhà kho khu công nghiệp sẽ thay đổi tùy theo vị trí nhà xưởng
Tình hình giá thuê nhà kho tại Việt Nam hiện nay
Nhu cầu thuê kho xưởng tại Việt Nam đang tăng, đặc biệt là các kho xưởng đa chức năng phục vụ cả nhu cầu kho và sản xuất. Các doanh nghiệp, đặc biệt trong ngành công nghiệp nhẹ và sản xuất điện tử, đang tìm kiếm kho xưởng xây sẵn thay vì xây mới để tiết kiệm chi phí và thời gian. Trong tương lai, các khu công nghiệp và kho xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục phát triển để đáp ứng nhu cầu tăng trưởng của các ngành sản xuất và logistics.
Theo báo cáo của JLL và CBRE, trong quý 2/2024, tỷ lệ hấp thụ kho xưởng ở miền Bắc và miền Nam tăng mạnh nhờ vào sự chuyển dịch sản xuất và dòng vốn FDI. Giá thuê nhà kho tại miền Nam ổn định ở mức khoảng 4,5 USD/m²/tháng, trong khi miền Bắc dao động từ 4,6-4,9 USD/m²/tháng. Dự báo giá thuê sẽ tiếp tục tăng nhẹ trong 3 năm tới, với nguồn cung mới từ các dự án lớn tại Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng [1].
Theo CBRE, giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam dự kiến sẽ tăng nhẹ từ 3-9% mỗi năm ở miền Bắc và 3-7% mỗi năm ở miền Nam trong ba năm tới. Giá thuê nhà xưởng và kho xây sẵn cũng được dự báo tăng khoảng 1-4% mỗi năm [2].
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cho thuê nhà kho công nghiệp tại Việt Nam
Vị trí nhà kho
Vị trí là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá thuê kho xưởng. Các nhà xưởng gần trung tâm, khu công nghiệp, cảng biển hay sân bay thường có giá cao hơn do thuận tiện cho vận chuyển, tiết kiệm chi phí logistics và dễ tiếp cận khách hàng.
Một số mức giá bạn có thể tham khảo như:
- Tại TP.HCM và Hà Nội: Giá cho thuê kho xưởng dao động từ 2.98 – 5.11 USD/m²/tháng tại TP.HCM và từ 2.55 – 4.26 USD/m²/tháng tại Hà Nội. Đây là các khu vực có nhu cầu cao và hạ tầng giao thông tốt, làm cho giá thuê cao hơn.
- Tại các tỉnh như Bình Dương và Đồng Nai: Mức giá thấp hơn, từ 1.70 – 3.40 USD/m²/tháng. Hơn nữa, các khu vực này cũng có nhiều khu công nghiệp lớn và nhiều tiềm năng phát triển.
- Miền Trung và miền Bắc: Tại các khu vực như Đà Nẵng, Quy Nhơn, Hải Phòng, giá cho thuê kho xưởng có mức dao động từ 1.06 – 3.40 USD/m²/tháng, tùy theo vị trí và tiện nghi.
Mức giá này chỉ là mức trung bình thường thấy khi thuê nhà kho khu công nghiệp, thực tế sẽ có sự chênh lệch khi doanh nghiệp thương lượng với bên cho thuê.
Ngoài ra, khu vực có tiềm năng phát triển, nhiều tiện ích và nguồn lao động dồi dào cũng làm tăng giá trị thuê. Vì vậy, doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ lưỡng yếu tố này để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Thời gian thuê và hình thức thanh toán
Thời gian thuê và hình thức thanh toán ảnh hưởng lớn đến chi phí thuê xưởng. Hợp đồng dài hạn thường có giá ưu đãi do chủ xưởng ưu tiên sự ổn định. Ngược lại, thuê ngắn hạn thường không được chiết khấu và có giá cao hơn. Hình thức thuê linh hoạt cho phép điều chỉnh thời gian thuê nhưng chi phí thường cao do tính tiện lợi.
Thanh toán trước cũng có thể giúp giảm chi phí tổng thể. Doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ để lựa chọn phương án phù hợp, tối ưu chi phí và đảm bảo hiệu quả hoạt động.
Kích thước và thông số kỹ thuật nhà kho
Nhà xưởng có diện tích lớn thường đi kèm với chi phí xây dựng, bảo trì cao, dẫn đến giá thuê cao hơn. Giá thuê thường được xác định dựa trên diện tích sử dụng hoặc tổng diện tích khuôn viên, tính theo đơn vị như mét vuông hoặc mét vuông/tháng.
Bên cạnh đó, các yếu tố như chất lượng cơ sở hạ tầng, hệ thống điện nước, PCCC, và tiêu chuẩn an toàn cũng ảnh hưởng không nhỏ. Những nhà xưởng hiện đại, đáp ứng tiêu chuẩn cao thường có mức giá thuê nhỉnh hơn.
Nhà xưởng có diện tích lớn sẽ có mức phí cao hơn
Tiện ích bổ sung
Các tiện ích và dịch vụ hỗ trợ tại xưởng sản xuất đóng vai trò quan trọng trong việc định giá thuê. Các tiện ích như hệ thống an ninh 24/7, quản lý tòa nhà chuyên nghiệp, khu vực để xe, và dịch vụ bảo trì tạo môi trường làm việc an toàn, hiệu quả, đồng thời tăng giá trị sử dụng cho doanh nghiệp.
Các yếu tố như hệ thống điện nước, thông gió, an toàn, và các tiện ích khác như căn-tin, cây xăng, hoặc cây ATM cũng ảnh hưởng đến chi phí thuê. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần cân nhắc chọn các tiện ích phù hợp để tối ưu hóa chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng hoạt động.
Nhu cầu thị trường
Các biến động kinh tế, cung cầu thị trường, và chính sách chính phủ đều tác động đến mức giá. Trong thị trường cạnh tranh cao, các chủ xưởng thường đưa ra các ưu đãi, điều kiện thuê hấp dẫn, hoặc giảm giá để thu hút khách hàng. Nhu cầu này đã mang lại lợi thế cho doanh nghiệp, giúp họ có nhiều lựa chọn và cơ hội thương lượng để đạt được các điều khoản thuê phù hợp nhất.
Tình hình kinh tế và xu hướng bất động sản công nghiệp Việt Nam
Giá thuê nhà kho khu công nghiệp năm 2025 vẫn cạnh tranh, trung bình khoảng 2 đến 6 USD/m², thấp hơn các nước trong khu vực, thu hút doanh nghiệp quốc tế theo chiến lược “Trung Quốc +1”. Cơ sở hạ tầng hiện đại và dịch vụ logistics phát triển càng làm tăng sức hút [3].
Tại miền Nam, nơi có tỷ lệ lấp đầy cao như Bình Dương và TP.HCM (91%), giá thuê tăng nhanh do nhu cầu lớn. Miền Bắc như Bắc Ninh, Hải Phòng với lợi thế hạ tầng cảng và cao tốc vẫn duy trì mức giá thấp hơn, phù hợp doanh nghiệp tối ưu chi phí [3].
Xu hướng nhà kho thông minh và bền vững, cùng sự bùng nổ thương mại điện tử và trung tâm dữ liệu, cũng góp phần nâng giá trị bất động sản công nghiệp, đặc biệt ở các khu vực đầu tư mạnh vào hạ tầng kỹ thuật số.
Các loại hợp đồng cho thuê nhà kho
Sau đây là các loại hợp đồng cho thuê nhà kho phổ biến, thường được áp dụng tùy thuộc vào nhu cầu của doanh nghiệp và điều kiện hợp tác giữa các bên:
| Tiêu chí | Hợp đồng thuê dài hạn | Hợp đồng thuê ngắn hạn | Thuê linh hoạt |
| Thời gian thuê | Thời gian thuê dài, ổn định | Thời gian thuê ngắn, linh hoạt | Thời gian thuê có thể thay đổi, linh hoạt theo nhu cầu |
| Giá thuê | Thường ổn định và thấp hơn so với hợp đồng ngắn hạn | Thường cao hơn, có thể điều chỉnh theo thay đổi thị trường | Cao hơn các hình thức khác, để bù đắp chi phí thay đổi thời gian thuê |
| Lợi ích | – Lập kế hoạch tài chính lâu dài | – Linh hoạt, có thể thay đổi ngay lập tức | – Có thể chấm dứt hợp đồng sớm hoặc gia hạn theo nhu cầu |
| – Giảm thiểu chi phí giao dịch, không phải đàm phán lại | – Phù hợp với các tình huống cần sự thay đổi nhanh chóng | – Phù hợp với doanh nghiệp không muốn cam kết lâu dài | |
| Khả năng điều chỉnh giá | Ít thay đổi, không linh hoạt | Có thể điều chỉnh nhanh chóng theo thị trường | Điều chỉnh linh hoạt dựa trên thỏa thuận |
| Phù hợp với | Doanh nghiệp muốn ổn định lâu dài | Doanh nghiệp có nhu cầu thay đổi linh hoạt, tạm thời | Doanh nghiệp cần linh hoạt, thay đổi theo nhu cầu kinh doanh |
Theo thời gian thuê
Hợp đồng thuê dài hạn:
- Giá thuê ổn định và thường thấp hơn so với hợp đồng ngắn hạn, giúp giảm thiểu sự biến động giá theo thị trường.
- Lợi thế của giá thuê dài hạn là doanh nghiệp có thể lập kế hoạch tài chính lâu dài, đồng thời giảm thiểu chi phí giao dịch, vì không phải đàm phán lại mỗi năm.
Hợp đồng thuê ngắn hạn:
- Giá thuê thường cao hơn so với hợp đồng dài hạn, do tính linh hoạt trong thời gian thuê.
- Điều này giúp chủ sở hữu xưởng hoặc nhà kho có thể điều chỉnh giá theo sự thay đổi của thị trường nhanh chóng, nhưng doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí cao hơn khi thuê ngắn hạn.
Hợp đồng thuê linh hoạt:
Thuê linh hoạt là hình thức cho thuê nhà xưởng với thời gian thuê không cố định, giúp bên thuê có thể lựa chọn thuê ngắn hạn hoặc dài hạn tùy theo nhu cầu và kế hoạch kinh doanh. Một trong những điểm nổi bật của hình thức thuê này là khả năng chấm dứt hợp đồng sớm hoặc gia hạn thêm nếu cần thiết, tất cả đều tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê.
Tuy nhiên, vì tính linh hoạt trong việc điều chỉnh thời gian thuê và điều kiện hợp đồng, giá thuê linh hoạt thường cao hơn so với các loại hình thuê khác, nhằm bù đắp chi phí phát sinh từ khả năng thay đổi thời gian thuê. Do đó, hình thức thuê này phù hợp với những doanh nghiệp có nhu cầu thay đổi hoặc không muốn cam kết lâu dài.
Theo hình thức
Có 2 hình thức: Hợp Đồng Full-Service và Triple Net (NNN).
- Full-Service Lease (Hợp đồng dịch vụ trọn gói)
Loại hợp đồng này mang lại sự tiện lợi lớn cho người thuê vì chủ nhà chịu trách nhiệm toàn bộ các chi phí liên quan đến vận hành nhà kho, bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm, bảo trì cơ sở vật chất, và cả các tiện ích như điện, nước.
Người thuê chỉ cần trả một khoản tiền thuê cố định hàng tháng mà không phải lo lắng về các chi phí phát sinh.
Điều này rất hữu ích cho những doanh nghiệp muốn đơn giản hóa việc lập kế hoạch tài chính, giúp họ dễ dàng dự báo và quản lý ngân sách.
- Triple Net Lease (NNN – Hợp đồng ba khoản ròng)
Trong hợp đồng này, người thuê chịu trách nhiệm thanh toán ba khoản chi phí chính: thuế bất động sản, bảo hiểm tài sản, và bảo trì nhà kho. Ngoài ra, họ vẫn phải trả tiền thuê cơ bản theo thỏa thuận.
Mặc dù chi phí tổng thể có thể cao hơn so với hợp đồng Full-Service, nhưng mô hình này lại mang đến quyền kiểm soát nhiều hơn cho người thuê. Họ có thể quản lý và tối ưu hóa chi phí vận hành theo cách phù hợp nhất với nhu cầu kinh doanh của mình.
Thuê nhà kho khu công nghiệp giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu
Một số điều khoản trong hợp đồng cho thuê nhà kho cần nắm
Khi ký kết hợp đồng cho thuê kho bãi, các bên cần hiểu rõ các quy định pháp lý về nội dung của hợp đồng. Đầu tiên, đối tượng của hợp đồng chính là kho bãi được thuê, có thể là đất đai, nhà cửa, kho xưởng hoặc các công trình khác. Các bên tham gia hợp đồng bao gồm bên cho thuê và bên thuê.
Hợp đồng cho thuê kho bãi cũng cần quy định rõ các quyền và nghĩa vụ của các bên, như việc thanh toán tiền thuê, thời gian thuê, điều kiện chấm dứt hợp đồng, cũng như việc đặt cọc. Các điều khoản này phải được thỏa thuận kỹ lưỡng để tránh các vấn đề phát sinh trong suốt thời gian hợp đồng có hiệu lực.
Các doanh nghiệp cần chú ý những điểm sau khi quyết định ký vào hợp đồng cho thuê nhà kho:
- Thiết bị – vật dụng bàn giao: Hợp đồng cần liệt kê rõ các thiết bị, vật dụng bàn giao (điện, nước, thiết bị sản xuất, …). Doanh nghiệp cần kiểm tra kỹ lưỡng và đảm bảo các thiết bị này còn nguyên vẹn, tránh phát sinh trách nhiệm về hư hỏng sau khi nhận bàn giao.
- Tiền cọc và hình thức trả cọc: Hợp đồng nêu rõ số tiền cọc, hình thức trả cọc, và quy định hoàn trả cọc khi kết thúc hợp đồng. Tiền cọc không được sử dụng để thanh toán chi phí thuê và có thể khác nhau tùy đơn vị.
- Thời gian cho thuê nhà xưởng: Doanh nghiệp cần xác nhận thời hạn thuê trong hợp đồng. Nếu ngừng sản xuất trước hạn, tiền cọc sẽ thuộc về đơn vị cho thuê. Khi hết hạn, doanh nghiệp có thể gia hạn hợp đồng nếu muốn tiếp tục sử dụng nhà xưởng.
- Tỷ lệ tăng giá hằng năm: Hợp đồng thường quy định tỷ lệ tăng giá hàng năm để phù hợp với thị trường và tránh mất giá tiền tệ. Doanh nghiệp cần chú ý điều khoản này để dự trù chi phí thuê trong tương lai.
Một số các câu hỏi liên quan đến hợp đồng cho thuê kho bãi:
- Khi tranh chấp phát sinh, cần làm gì? Thương lượng, thỏa thuận hoặc giải quyết qua Tòa án nếu không thống nhất.
- Hợp đồng có bắt buộc công chứng không? Hợp đồng cho thuê kho bãi cần được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu pháp luật về đất đai.
- Thời hạn hiệu lực của hợp đồng là bao lâu? Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận, nhưng không vượt quá thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật.
- Thời hạn cho thuê đất bãi bồi ven sông, ven biển? Hiện tại chưa có quy định cụ thể về thời gian cho thuê đất này.
Các chi phí khác cần lưu ý khi thuê nhà kho tại Việt Nam
Ngoài chi phí thuê nhà kho, các doanh nghiệp cần phải chú ý tới các chi phí sau như:
- Chi phí dịch vụ đi kèm: Ngoài chi phí thuê kho, các dịch vụ phụ trợ như bảo vệ, quản lý kho, bốc xếp, và bảo trì có thể phát sinh chi phí. Các doanh nghiệp cần hiểu rõ các dịch vụ này để thương lượng chi phí hợp lý. Dịch vụ bốc xếp có thể từ 40.000 VNĐ/m³ (tùy loại xe). Các chi phí khác phần lớn là tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các doanh nghiệp.
- Chi phí liên quan đến vận chuyển: Vị trí của nhà kho ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vận chuyển hàng hóa. Kho gần các tuyến giao thông huyết mạch sẽ giúp tiết kiệm chi phí vận chuyển.
- Chi phí cho dịch vụ tiện ích: Một số đơn vị cho thuê nhà kho có thể cung cấp các dịch vụ tiện ích như hệ thống an ninh, PCCC, xử lý nước thải, bảo trì, v.v. Đây cũng là các yếu tố cần tính toán vào ngân sách của doanh nghiệp.
- Chi phí liên quan đến thủ tục và giấy tờ: Các chi phí phát sinh từ thủ tục hành chính, như thuế, có thể được tiết kiệm khi doanh nghiệp chọn các kho trong khu công nghiệp, vì thủ tục thuế được đơn giản hóa và hỗ trợ trực tiếp từ chủ kho.
KTG Industrial – Đơn vị cho thuê nhà kho xây sẵn uy tín tại Việt Nam
KTG Industrial đã và đang trở thành lựa chọn thuê nhà kho uy tín của các doanh nghiệp
KTG Industrial là thương hiệu hợp tác giữa Boustead Projects (Singapore) và Khai Toan Group (Việt Nam), nhờ vậy KTG Industrial luôn mang đến các sản phẩm chất lượng cao và dịch vụ vượt trội, tối ưu hóa hiệu quả vận hành cho khách hàng.
KTG cung cấp dịch vụ cho thuê nhà kho xây sẵn chất lượng cao, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu kỹ thuật cho các doanh nghiệp. Các nhà kho của KTG có sàn chịu tải từ 1-2 tấn/sqm, chiều cao thông thủy từ 6,5m đến 8,7m, và độ cao sàn dao động từ 0,2m đến 0,3m. Với các tiện ích hiện đại như hệ thống xử lý nước thải và các tấm pin năng lượng mặt trời, các dự án của KTG không chỉ đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế về chất lượng và an toàn mà còn chú trọng đến yếu tố bền vững.
Các dự án của KTG tại Đồng Nai, bao gồm KTG Industrial Nhơn Trạch 2 (giai đoạn 1 và 2), KTG Industrial Nhơn Trạch 3A, KTG Industrial An Phước, và nhiều dự án khác, đang được cho thuê gần như đầy đủ. Các khu công nghiệp này có vị trí chiến lược, kết nối thuận tiện với các cảng, sân bay và thị trường tiêu dùng lớn như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Hà Nội, Hải Phòng và các khu vực.
Nếu đang cần một đơn vị cho thuê nhà kho xây sẵn uy tín tại Việt Nam thì KTG Industrial chính là lựa chọn uy tín hàng đầu.
Kết luận
Thị trường thuê nhà kho khu công nghiệp năm 2025 mang lại cơ hội lớn cho các doanh nghiệp tìm kiếm không gian lưu trữ hoặc sản xuất. Để đảm bảo hiệu quả, doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ các yếu tố như giá cả, vị trí, và dịch vụ hỗ trợ đi kèm. Việc lựa chọn đúng sẽ góp phần quan trọng vào sự thành công và tăng trưởng bền vững trong tương lai.
Tham khảo
[1] Ban Mai. Xu hướng kho xưởng đa chức năng đang tăng. Nhịp sống kinh tế Việt Nam & Thế giới. Published August 23, 2024. Accessed January 18, 2025. https://vneconomy.vn/xu-huong-kho-xuong-da-chuc-nang-dang-tang.htm
[2] Báo cáo viên. (2025, January 9). Dự báo giá thuê đất công nghiệp phía Nam sẽ tăng từ 3-7% mỗi năm. Baocaovien.vn; baocaovien.vn. https://baocaovien.vn/tin-tuc/du-bao-gia-thue-dat-cong-nghiep-phia-nam-se-tang-tu-3-7-moi-nam/162971.html
[3] Ban Mai. Bất động sản công nghiệp tiếp tục hấp dẫn. Nhịp sống kinh tế Việt Nam & Thế giới. Published November 18, 2024. Accessed January 18, 2025. https://vneconomy.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-tiep-tuc-hap-dan.htm
