Thị trường kho bãi Việt Nam dự kiến tăng trưởng mạnh mẽ với mức hai chữ số vào năm 2027, thúc đẩy bởi thương mại điện tử và sự điều chỉnh chuỗi cung ứng toàn cầu. Các nhà đầu tư nước ngoài đang tiên phong trong việc phát triển hạ tầng logistics tại các khu vực trọng điểm như Thành phố Hồ Chí Minh và Bình Dương. Hãy cùng KTG Industrial khám phá thêm về sự phát triển nhanh chóng của thị trường kho bãi tại Việt Nam.
Tình hình thị trường kho bãi Việt Nam hiện tại
Thị trường kho bãi tại Việt Nam đang trải qua sự phát triển ngoạn mục, với một bước nhảy về diện tích kho bãi hiện đại đạt 3.9 triệu mét vuông vào cuối năm 2023. Tốc độ tăng trưởng ấn tượng này, lên đến gần 23% mỗi năm từ năm 2020, cho thấy Việt Nam dành được sự quan tâm lớn từ phía các nhà đầu tư quốc tế [1].
Sự phát triển của thị trường kho bãi tại Việt Nam hiện tại
Các tập đoàn lớn như Mapletree, BW Industrial Development, và SLP đang kiểm soát hơn 75% thị phần. Họ đang mở rộng mạnh mẽ để đáp ứng nhu cầu từ ngành sản xuất và thương mại điện tử [1].
Dự kiến từ năm 2024 đến 2027, thị trường sẽ đón nhận thêm 1.9 triệu mét vuông diện tích kho bãi mới. Sự phát triển này khẳng định vị thế của Việt Nam như một trung tâm logistics trọng yếu ở Đông Nam Á [1].
Nhìn chung, vai trò của Việt Nam ngày càng nổi bật, thu hút đầu tư và đặt nền móng cho sự phát triển kinh tế trong khu vực.
Những yếu tố tác động đến thị trường kho bãi Việt Nam
Sự phát triển của dịch vụ hậu cần
Khi các nhà đầu tư nước ngoài bước chân vào Việt Nam, họ mang theo công nghệ và kỹ thuật quản lý tân tiến, thay đổi diện mạo của thị trường kho bãi nơi đây. Sự hiện diện của họ không chỉ làm tăng hiệu quả làm việc mà còn thúc đẩy sự cạnh tranh lành mạnh, mở đường cho các đổi mới và đầu tư vào những giải pháp kho bãi hàng đầu.
Các nhà đầu tư nước ngoài cung cấp công nghệ và kỹ thuật quản lý tân tiến
Thêm vào đó, với sự bùng nổ của thương mại điện tử, nhu cầu về kho bãi có khả năng phân phối nhanh chóng trở nên cấp thiết. Đáp ứng điều này, các trung tâm phân phối mới mọc lên khắp nơi. Đặc biệt, chúng được đặt ở những vị trí thuận lợi để phục vụ tốt nhất cho dân cư đô thị, tối ưu hoá thời gian giao hàng và nâng cao trải nghiệm khách hàng.
Đáng chú ý, các dự án phát triển kho bãi gần biên giới đang làm giảm bớt rào cản thương mại và cải thiện đáng kể hiệu quả chuỗi cung ứng. Điều này không chỉ giúp giảm chi phí mà còn đẩy mạnh xuất khẩu và nhập khẩu.
Cuối cùng, việc cập nhật cơ sở hạ tầng kho bãi với công nghệ tự động hoá như hệ thống ASRS và robot đã cách mạng hóa cách chúng ta lưu trữ và phân phối hàng hoá. Công nghệ này không chỉ giúp tiết kiệm chi phí lao động mà còn tăng cường độ chính xác và tốc độ xử lý, mang lại hiệu quả kinh tế lớn cho các doanh nghiệp trong ngành.
Nhu cầu về kho lạnh
Nhu cầu đối với kho lạnh ở Việt Nam đang trên đà tăng trưởng mạnh, với dự án mở rộng khoảng 70% vào năm 2028. Động lực chính cho sự tăng trưởng này đến từ ngành xuất khẩu thuỷ sản và nhu cầu tiêu thụ hàng hoá tươi sống trong nước.
Kho lạnh tại Việt Nam đang tăng trưởng mạnh mẽ
Các cơ sở kho lạnh tập trung chủ yếu ở miền Nam Việt Nam, nơi tiếp giáp với Đồng bằng sông Cửu Long. Vị trí này thuận lợi cho việc lưu trữ và vận chuyển nông sản, thuỷ sản tươi sống.
Thêm vào đó, sự quan tâm đầu tư từ nước ngoài, đặc biệt từ các công ty Nhật Bản, đã khẳng định niềm tin vào tiềm năng của thị trường kho lạnh Việt Nam. Điều này không chỉ thúc đẩy kích thước thị trường mà còn nâng cao chất lượng dịch vụ kho bãi tại đây.
Đầu tư trong nước và nước ngoài
Trong thị trường kho bãi tại Việt Nam, sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài đang dẫn đầu với việc sở hữu hơn 75% diện tích kho bãi Việt Nam. Mặt khác, nhà đầu tư trong nước đang tận dụng cơ sở hạ tầng cảng biển để tích hợp dịch vụ kho bãi với vận tải biển.
Sự thống trị của các nhà đầu tư nước ngoài
Những nhà đầu tư nước ngoài đang nắm giữ 75% diện tích kho bãi tại Việt Nam. Trong đó bao gồm các công ty lớn như Mapletree và BW Industrial cùng nhau quản lý 46% diện tích kho hiện đại. Họ không chỉ đầu tư vốn mạnh mẽ mà còn đem lại các công nghệ tiên tiến và kỹ năng quản lý chuyên nghiệp.
Nhìn chung, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài đã tạo nên những chuẩn mực mới, thúc đẩy chất lượng và hiệu quả, đồng thời gia tăng tính cạnh tranh trong ngành.
Sự ảnh hưởng đến các nhà đầu tư trong nước
Trong khi đó, các nhà đầu tư trong nước như ICD ST và NPL Logistics chỉ chiếm khoảng 10,6% diện tích. Tuy nhiên, họ đang tích cực khai thác cơ sở hạ tầng cảng biển Việt Nam, mong muốn tích hợp dịch vụ kho bãi với hoạt động vận tải biển.
Cụ thể, những nhà đầu tư này tập trung vào việc phát triển các giải pháp kho bãi chuyên biệt, bao gồm kho lạnh và kho công nghệ cao. Qua đó, những ngành đòi hỏi cao về bảo quản như dược phẩm và thực phẩm tươi sống được phục vụ hiệu quả.
Có thể thấy, các doanh nghiệp trong nước đang từng bước mở rộng ảnh hưởng và nâng cao năng lực cạnh tranh trong môi trường toàn cầu hoá này.
Sự tập trung phát triển kho bãi ở miền Nam Việt Nam
Miền Nam Việt Nam đang trở thành điểm nóng cho ngành kho bãi, nhờ vị trí địa lý thuận lợi cận kề các cảng biển quan trọng như Cảng Cát Lái. Ngoài ra, chính phủ Việt Nam đã đầu tư mạnh mẽ vào việc cải tiến hạ tầng giao thông, bao gồm việc mở rộng đường bộ và cải tạo đường sắt. Qua đó, các dự án này tăng cường khả năng kết nối giữa các khu công nghiệp và các cảng, nâng cao hiệu quả phân phối.
Kho bãi đang tập trung phát triển tại miền Nam Việt Nam
Bên cạnh đó, các cơ sở kho bãi ở khu vực này cũng đang chuyển mình với sự áp dụng của công nghệ tiên tiến. Từ tự động hoá đến các hệ thống quản lý tồn kho hiện đại, công nghệ này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý mà còn giảm chi phí và tăng tính cạnh tranh.
Tác động từ sự phát triển kho bãi Trung Quốc
Trung Quốc đang mở rộng cơ sở hạ tầng kho bãi gần biên giới Việt Nam, đặc biệt là thông qua các dự án như Công viên Công nghiệp Thương mại Điện tử Xuyên Biên giới Trung Quốc – ASEAN. Sự phát triển này thúc đẩy năng lực thương mại điện tử xuyên biên giới và làm gia tăng cạnh tranh trong thị trường kho bãi tại Việt Nam.
Sự cạnh tranh này có thể đặt áp lực lên các nhà kho bãi Việt Nam, đồng thời tạo ra cả cơ hội và thách thức. Trong đó, cơ hội bao gồm khả năng hưởng lợi từ lượng giao dịch thương mại tăng lên và đầu tư vào cơ sở hạ tầng kho bãi địa phương. Mặt khác, sự phát triển này tạo ra một môi trường cạnh tranh gay gắt. Các doanh nghiệp kho bãi Việt Nam có thể đối mặt với sự cạnh tranh từ các cơ sở kho bãi hiệu quả hơn và chi phí thấp hơn của Trung Quốc. Qua đó, điều này làm giảm thị phần của các nhà cung cấp dịch vụ kho bãi trong nước và nước ngoài tại Việt Nam.
Giá thuê kho bãi hiện nay
Giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam dự kiến tăng từ 3-9% ở miền Bắc và 3-7% ở miền Nam trong ba năm tới. Sự gia tăng này có thể ảnh hưởng đáng kể đến thị trường kho bãi.
Cụ thể, khi giá thuê tăng, chi phí hoạt động cho các nhà kho cũng sẽ tăng theo. Điều này có thể khiến các nhà đầu tư phải đối mặt với áp lực tài chính.
Nhìn một cách tích cực, đây sẽ là cơ hội để thúc đẩy cạnh tranh và khuyến khích nâng cao hiệu quả hoạt động từ các nhà đầu tư và doanh nghiệp. Việc tăng cường hợp tác và đầu tư vào cơ sở hạ tầng kho bãi có thể là một phần của chiến lược ứng phó, giúp các công ty duy trì tính cạnh tranh trong một môi trường thị trường đang thay đổi.
Sự phát triển tự động hoá
Tự động hóa đang định hình lại cách thức hoạt động của thị trường kho bãi tại Việt Nam, mang lại nhiều lợi ích đáng kể. Đầu tiên, công nghệ này giúp giảm chi phí lao động bằng cách tự động hóa các tác vụ lặp lại, đồng thời tăng tốc độ xử lý hàng hóa. Điều này không chỉ nâng cao hiệu quả hoạt động mà còn cải thiện độ chính xác trong quản lý hàng tồn kho.
Lợi ích của tự động hoá trong vận hành kho bãi tại Việt Nam
Nhờ tự động hóa, các doanh nghiệp có thể cung cấp dịch vụ nhanh chóng và chính xác hơn, từ đó tăng sức cạnh tranh trên thị trường. Việc áp dụng công nghệ tiên tiến này cũng khuyến khích sự phát triển của warehouse marketing in vietnam, mở ra cơ hội để thu hút đầu tư nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng kho bãi.
Với sự tiến bộ trong tự động hóa, quy mô thị trường kho bãi Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục tăng, thúc đẩy một môi trường cạnh tranh lành mạnh và đổi mới không ngừng trong ngành.
Xu hướng phát triển thị trường kho bãi Việt Nam
Thị trường kho bãi tại Việt Nam đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ nhờ vào sự bùng nổ của thương mại điện tử. Khi nhu cầu mua sắm trực tuyến tăng cao, đòi hỏi về cơ sở hạ tầng logistics hiện đại và hiệu quả để quản lý hàng tồn kho và phân phối cũng tăng theo. Sự phát triển này làm tăng kích thước thị trường kho bãi Việt Nam và củng cố warehouse marketing in vietnam.
Sự phát triển của thị trường kho bãi tại Việt Nam
Cùng với đó, sự tiến bộ công nghệ đang làm thay đổi cách thức hoạt động của ngành kho bãi. Các đổi mới như tự động hóa kho, quản lý hoạt động dựa trên công nghệ điện toán đám mây, và việc sử dụng dữ liệu lớn để tối ưu hóa hoạt động đang ngày càng phổ biến. Những công nghệ này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả mà còn giảm chi phí và tăng tính cạnh tranh cho thị trường kho bãi tại Việt Nam.
Sự phát triển cơ sở hạ tầng giao thông cũng góp phần thúc đẩy ngành kho bãi, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc vận chuyển hàng hóa. Kết nối hiệu quả giữa các khu vực đô thị và các địa điểm chiến lược như cảng giúp tăng cường sự phát triển của các trung tâm kho bãi, đặc biệt là ở khu vực phía Nam Việt Nam.
Ngoài ra, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài như Mapletree, BW Industrial và SLP trong lĩnh vực cho thuê kho bãi hiện đại cũng định hình đáng kể cục diện cạnh tranh trên thị trường. Họ mang lại công nghệ tiên tiến và các phương pháp quản lý tiên tiến, từ đó tạo cơ hội cho sự phát triển địa phương và đưa các tiêu chuẩn quốc tế vào Việt Nam.
Cuối cùng, xu hướng bền vững cũng đang ngày càng được chú trọng trong ngành kho bãi. Các thực hành nhằm giảm tiêu thụ năng lượng, sản xuất rác thải và phát thải carbon đang dần được tích hợp vào hoạt động kho bãi để thu hút khách hàng và nhà đầu tư có ý thức về môi trường.
Những xu hướng này không chỉ góp phần vào sự phát triển của thị trường kho bãi Việt Nam mà còn hỗ trợ cho việc mở rộng và đổi mới trong ngành logistics và chuỗi cung ứng tại Việt Nam.
Thách thức khi đầu tư vào thị trường kho bãi Việt Nam
Thị trường kho bãi Việt Nam đang phát triển nhanh chóng nhưng không thiếu những thách thức đáng kể. Đầu tiên, giá thuê kho bãi tại Việt Nam tương đối cao, trung bình đạt ngưỡng 4,7 và 4,9 USD/m2/tháng kho xưởng xây
sẵn tại thị trường cấp 1. Các yếu tố như vị trí địa lý, chất lượng vật liệu và chi phí nhân công ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí. Điều này tạo thành rào cản tài chính, hạn chế sự mở rộng của các nhà đầu tư trong nước và quốc tế.
Khó khăn khi đầu tư vào thị trường kho bãi Việt Nam
Tiếp theo, rào cản pháp lý cũng là một thử thách không nhỏ. Các quy định địa phương thường phức tạp và khắt khe, khiến cho việc tuân thủ trở nên tốn kém và cản trở hiệu quả hoạt động. Những thủ tục hành chính rườm rà có thể làm chậm quá trình mở rộng và tăng chi phí bất ngờ cho các doanh nghiệp.
Cuối cùng, sự phụ thuộc vào đầu tư nước ngoài làm tăng tính không chắc chắn cho thị trường. Kinh tế toàn cầu có thể ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư vào Việt Nam, gây ra bất ổn cho các dự án phát triển kho bãi. Sự phụ thuộc này khiến thị trường kho bãi Việt Nam có thể chịu ảnh hưởng bởi những biến động kinh tế không lường trước được.
Tiềm năng và cơ hội đầu tư vào thị trường kho bãi Việt Nam
Theo BlueWeave Consulting, thị trường kho bãi Việt Nam có diện tích khoảng 78,968 mét vuông vào năm 2023 và dự kiến sẽ tăng trưởng với tốc độ CAGR 10.66% từ năm 2024 đến 2030 [2]. Sự tăng trưởng này chủ yếu do sự mở rộng của ngành thương mại điện tử và nhu cầu cao về hàng hóa từ quốc tế.
Tiềm năng và cơ hội đầu tư kho bãi tại Việt Nam
Ngoài ra, công nghệ tự động hóa đang được áp dụng rộng rãi tại các kho bãi ở Việt Nam, bao gồm xe tự hành (AGVs), robot di động tự chủ và robot hợp tác. Những công nghệ này giúp tự động hóa các công việc thủ công, giảm thời gian và chi phí xử lý, đồng thời giảm thiểu rủi ro sai sót và tai nạn lao động.
Nhìn chung, thị trường kho bãi Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội để phát triển mạnh mẽ, song cũng không ít thách thức. Đầu tư vào công nghệ và cơ sở hạ tầng sẽ là chìa khóa để các doanh nghiệp có thể tận dụng được cơ hội và vượt qua các rào cản hiện tại, nhằm thích nghi và thành công trong một thị trường đầy cạnh tranh.
Conclusion
Thị trường kho bãi Việt Nam đang vươn lên mạnh mẽ, trở thành trung tâm logistics chiến lược của khu vực. Dù đối mặt với những thách thức như chi phí cao và rào cản pháp lý, ngành này vẫn mở ra nhiều cơ hội đầu tư nhờ sự phát triển của thương mại điện tử, công nghệ tự động hóa và đầu tư nước ngoài. Việc tập trung vào cải tiến hạ tầng và áp dụng công nghệ tiên tiến sẽ giúp thị trường không chỉ tăng trưởng bền vững mà còn củng cố vị thế của Việt Nam trên bản đồ logistics quốc tế.
Nguồn tham khảo:
[1] Vietnam, Ngoc. “Foreign Investors Dominate Warehouse Segment.” Vietnam Investment Review – VIR, https://vir.com.vn/, 24 June 2024, vir.com.vn/foreign-investors-dominate-warehouse-segment-112084.html. Accessed 4 Feb. 2025
[2] “Blueweave Consulting.” Blueweaveconsulting.com, 2024, www.blueweaveconsulting.com/press-release/vietnam-warehousing-market-more-than-doubles-its-area-to-reach-1-73-million-square-feet-by-2030. Accessed 4 Feb. 2025.
