Các khái niệm Net Zero và tài sản mắc kẹt có thể nghe xa lạ nhưng thực tế rủi ro từ chúng có thể trực tiếp ảnh hưởng doanh nghiệp thuê.
Bài viết này của KTG Industrial sẽ giải mã những thuật ngữ tưởng phức tạp, cung cấp góc nhìn đa chiều và những lưu ý thiết thực.
Qua đó, doanh nghiệp có thể đưa ra quyết định chọn địa điểm (site selection) thông minh, vừa giảm rủi ro, vừa tối ưu hiệu quả vận hành trong môi trường bất động sản công nghiệp.
Net Zero là gì trong bối cảnh công nghiệp?
Net Zero trong công nghiệp là trạng thái cân bằng giữa lượng khí thải carbon phát sinh và lượng khí thải được loại bỏ khỏi khí quyển.
Đối với khách thuê nhà xưởng, khái niệm này đóng vai trò sống còn trong chiến lược kinh doanh vì 3 lý do chính:
- Áp lực từ chuỗi cung ứng toàn cầu: Các tập đoàn đa quốc gia (như Apple, Nike, Lego, Samsung) đang đặt ra yêu cầu bắt buộc về chứng chỉ xanh cho các đối tác.
- Rủi ro bị loại bỏ: Nếu thuê nhà xưởng không đáp ứng chuẩn Net Zero, doanh nghiệp đối mặt với nguy cơ bị loại khỏi danh sách nhà cung cấp của các chuỗi cung ứng lớn.
- Tuân thủ pháp lý và tối ưu thuế: Việc lựa chọn nhà xưởng “xanh” giúp doanh nghiệp vượt qua các rào cản thương mại như Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) tại EU và Mỹ, từ đó giảm gánh nặng thuế carbon và rủi ro tài chính [1].
Hiện nay, ngày càng nhiều doanh nghiệp đáp ứng chuẩn Net Zero
Tài sản bị mắc kẹt (Stranded Assets) là gì?
Tài sản bị mắc kẹt (Stranded Assets) là các tài sản đầu tư, bao gồm bất động sản và cơ sở hạ tầng, đã hoặc có nguy cơ mất giá trị nghiêm trọng, trở nên mất giá trị sử dụng hoặc phải ghi nhận lỗ trước thời hạn so với vòng đời dự kiến.
Nguyên nhân chính
Việc tài sản rơi vào trạng thái ‘mắc kẹt’ thường bắt nguồn từ những đánh giá sai lệch hoặc định giá chưa chuẩn xác, bao gồm:
- Thay đổi quy định: Các luật lệ mới về môi trường khắt khe hơn.
- Biến động thị trường: Nhu cầu thay đổi hướng tới sự bền vững.
- Tiến bộ công nghệ: Sự lỗi thời của công nghệ cũ.
- Rủi ro môi trường: Các yếu tố tự nhiên và biến đổi khí hậu [2].
Tác động trong Bất động sản Công nghiệp
Hiện tượng này tạo ra rủi ro kép cho cả hai phía:
- Đối với chủ sở hữu: Đối mặt với rủi ro tài chính lớn do tài sản mất giá và giảm tính thanh khoản.
- Đối với người thuê: Thuê phải tài sản mắc kẹt dẫn đến chi phí vận hành khổng lồ và mất lợi thế cạnh tranh trong chuỗi cung ứng xanh [3].
Công cụ đánh giá rủi ro
Để đánh giá rủi ro này trong lĩnh vực bất động sản, các công cụ như Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) được phát triển để định lượng mức độ carbon và năng lượng, giúp nhận diện tài sản có nguy cơ trở thành “stranded” trong tương lai [4].
Mối liên hệ: Rủi ro chuyển đổi (Góc nhìn Khách thuê)
Từ quy định báo cáo đến áp lực tuân thủ
Khi bối cảnh chính sách thay đổi, rủi ro chuyển đổi bắt đầu tác động rõ rệt hơn đến khách thuê, đặc biệt trong lĩnh vực sử dụng năng lượng. Nhiều quốc gia hiện không còn dừng ở việc khuyến khích mà đã tiến tới yêu cầu bắt buộc doanh nghiệp thực hiện báo cáo năng lượng.
Cùng lúc đó, các tiêu chí đánh giá hiệu suất cũng được điều chỉnh. Thay vì chỉ xem xét mức tiêu thụ theo diện tích như trước đây, xu hướng mới tập trung vào năng lượng trên đầu người (per capita) và mức độ sử dụng thực tế của không gian.
Cách tiếp cận này nhằm giảm thiểu lãng phí tại những khu vực ít hoặc chưa được khai thác, từ đó làm gia tăng áp lực đối với các tài sản có hiệu quả vận hành thấp.
Vì sao Khách thuê cần quan tâm?
Chi phí vận hành (OPEX) tăng phi mã
Đối với khách thuê, việc xem nhẹ yếu tố này có thể nhanh chóng chuyển thành gánh nặng chi phí vận hành.
Các nhà xưởng sử dụng hệ thống kỹ thuật lạc hậu thường tiêu thụ điện năng lớn, dẫn đến hóa đơn điện tăng mạnh theo thời gian.
Khi giá điện liên tục leo thang, phần chi phí OPEX này không chỉ khó kiểm soát mà còn trở thành một rủi ro tài chính đáng kể, trực tiếp bào mòn biên lợi nhuận và làm giảm khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.
Chi phí vận hành cao là thách thức đối với nhiều doanh nghiệp
Rủi ro gián đoạn kinh doanh (Business Interruption)
Một rủi ro khác thường bị đánh giá thấp là nguy cơ gián đoạn hoạt động sản xuất và kho vận. Khi các quy định mới được áp dụng, chủ sở hữu bất động sản có thể buộc phải tiến hành cải tạo quy mô lớn nhằm đáp ứng yêu cầu tuân thủ.
Quá trình cải tạo này kéo theo tiếng ồn, bụi và hạn chế không gian vận hành, thậm chí trong một số trường hợp còn khiến doanh nghiệp thuê phải tạm ngừng sản xuất hoặc cân nhắc phương án di dời, gây đứt gãy chuỗi cung ứng và tổn thất lớn về thời gian, chi phí.
Rủi ro uy tín (Reputation Risk & Scope 3)
Bên cạnh chi phí và vận hành, rủi ro uy tín cũng là vấn đề ngày càng rõ nét đối với khách thuê.
Khi hoạt động trong các tòa nhà có mức phát thải cao, doanh nghiệp gần như không thể cải thiện chất lượng báo cáo ESG, đặc biệt ở nhóm phát thải Phạm vi 3 liên quan đến chuỗi giá trị [5].
Điều này làm suy yếu hình ảnh thương hiệu trong mắt đối tác và khách hàng.
Đồng thời, việc đặt cơ sở sản xuất tại những bất động sản không đạt chuẩn xanh cũng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn hơn khi tiếp cận các khoản vay xanh từ ngân hàng, do địa điểm hoạt động không đáp ứng yêu cầu về môi trường và quản trị.
KTG Industrial: Giải pháp cho mục tiêu Net Zero
KTG Industrial được xem là một lựa chọn đáng cân nhắc cho doanh nghiệp theo đuổi mục tiêu Net Zero nhờ cách tiếp cận đồng bộ về phát triển khu công nghiệp bền vững.
Thay vì chỉ cung cấp mặt bằng sản xuất, KTG Industrial xây dựng một hệ sinh thái công nghiệp chú trọng hiệu quả hạ tầng, từ sàn công nghiệp, hệ thống điện mặt trời áp mái, thông gió và chiếu sáng tự nhiên đến hệ thống điện được tối ưu cho vận hành dài hạn.
KTG Industrial Nhơn Trạch 3 sử dụng hệ thống năng lượng điện mặt trời áp mái
Song song đó, lộ trình ESG được triển khai rõ ràng, với các nhà kho, nhà xưởng xây sẵn đạt chuẩn LEED, LEED Gold, giúp doanh nghiệp từng bước giảm phát thải.
Nhờ vậy, khách thuê có thể yên tâm về một nền tảng sản xuất xanh, ổn định và thích ứng tốt hơn trước các thay đổi về quy định pháp lý.
Lời kết
Trong bối cảnh Net Zero không còn là xu hướng mà đang dần trở thành chuẩn mực, khái niệm tài sản mắc kẹt đặt ra một góc nhìn thực tế cho khách thuê bất động sản công nghiệp. Vậy nên, việc lựa chọn địa điểm sản xuất hôm nay không chỉ ảnh hưởng đến chi phí vận hành trước mắt, mà còn quyết định mức độ rủi ro pháp lý, tài chính và uy tín trong dài hạn.
Tài liệu tham khảo
[1] Taxation and Customs Union (2025). Carbon Border Adjustment Mechanism.
https://taxation-customs.ec.europa.eu/carbon-border-adjustment-mechanism_en
[2] Ben Caldecott, James Tilbury, Christian Carey (2014). Stranded Assets Programme Discussion Paper: Stranded Assets and Scenarios. Smith School of Enterprise and Environment – University of Oxford.
[3] Terabee (2025). What’s the connection between Net Zero buildings and the risk for the Real Estate industry?.
https://www.terabee.com/Net Zero-buildings-and-real-estate-risk/
[4] Jens Hirsch, Maximilian Spanner, Julia Wein, Juan José Lafuente, Peter Geiger, Hunter Kuhlwein, Martin Haran, Stanley McGreal, Peadar Davis, Jim Berry, Michael McCord, Daniel Lo, Philip Griffiths, Rik Recourt, Erik Landry, Paloma Taltavull, Raul Perez, Francisco Juárez, Ana Maria Martinez, Dirk Brounen (2023). CRREM Risk Assessment Reference Guide. Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM).
[5] Brodie Boland, Cindy Levy, Rob Palter, Daniel Stephens (2022). Climate risk and the opportunity for real estate. McKinsey.
