Doanh nghiệp FDI nên chọn thuê hay xây nhà xưởng? Đây là một trong những câu hỏi chiến lược quyết định đến sự phát triển, chi phí đầu tư và tính linh hoạt của hoạt động sản xuất. Trong bối cảnh thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang phát triển mạnh, KTG Industrial mang đến góc nhìn toàn diện về: Thuê nhà xưởng xây sẵn hay tự xây dựng nhà xưởng. Qua những phân tích, doanh nghiệp sẽ phần nào đưa ra quyết định phù hợp với mục tiêu phát triển và chiến lược dài hạn.
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục mở rộng
Thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang có sự chuyển mình đáng chú ý nhờ vào vị trí chiến lược, chính sách ưu đãi đầu tư và bước tiến mạnh mẽ trong hạ tầng giao thông. Đặc biệt, sự xuất hiện của hàng loạt tập đoàn công nghệ toàn cầu minh chứng cho sức hút của ngành công nghiệp Việt Nam:
Samsung Display dự định rót thêm 1,8 tỷ USD vào nhà máy OLED tại Khu công nghiệp Yên Phong, Bắc Ninh, nâng tổng mức đầu tư lên 8,3 tỷ USD [1].
Trong khi đó, Apple đang đẩy mạnh mở rộng chuỗi cung ứng tại Việt Nam; đến năm 2023 đã có 35 nhà cung cấp sản xuất AirPods, iPads, và Apple Watch tại Việt Nam, đứng đầu Đông Nam Á và xếp thứ tư toàn cầu [2].
Cùng với đó, cơ sở hạ tầng kết nối cũng được đẩy mạnh, từ cao tốc, cảng biển đến sân bay quốc tế, giúp duy trì nhịp phát triển của các khu công nghiệp phía Bắc và phía Nam. Nhờ đó, phân khúc nhà xưởng cho thuê, bao gồm cả mô hình xây sẵn lẫn xây theo yêu cầu đang trở thành “điểm nóng” đầu tư, đặc biệt tại Bắc Ninh, Đồng Nai và Bình Dương, hứa hẹn còn nhiều dư địa phát triển trong tương lai.
Hai lựa chọn phổ biến dành cho doanh nghiệp FDI
Thuê nhà xưởng xây sẵn
Thuê nhà xưởng xây sẵn là lựa chọn phổ biến đối với doanh nghiệp FDI khi bước đầu triển khai hoạt động sản xuất tại Việt Nam. Mô hình này đặc biệt phù hợp với các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ, hoặc cần đi vào sản xuất trong thời gian ngắn mà không muốn đầu tư lớn vào xây dựng hạ tầng.
Về ưu điểm, việc thuê nhà xưởng giúp tiết kiệm đáng kể chi phí đầu tư ban đầu, đặc biệt là chi phí mua đất và xây dựng. Doanh nghiệp cũng rút ngắn được thời gian triển khai và có thể nhanh chóng vận hành chỉ sau vài ngày hoàn tất thủ tục thuê.
Bên cạnh đó, nhà xưởng xây sẵn thường nằm trong các khu công nghiệp có hạ tầng đồng bộ, thuận tiện kết nối giao thông, dễ tiếp cận nguồn lao động và dịch vụ hỗ trợ. Nhiều đơn vị cho thuê còn cung cấp các dịch vụ đi kèm như hỗ trợ pháp lý, bảo trì, hoặc nâng cấp theo yêu cầu, giúp doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng quản lý vận hành.
Thuê nhà xưởng xây sẵn còn giúp doanh nghiệp tiết kiệm được thời gian
Tuy nhiên, mô hình này cũng tồn tại một số hạn chế. Do thiết kế sẵn theo tiêu chuẩn chung, doanh nghiệp sẽ bị giới hạn trong việc tùy chỉnh về diện tích, bố cục hoặc công năng theo đặc thù sản xuất riêng.
Hợp đồng thuê thường có thời hạn cố định, khiến doanh nghiệp phải cân nhắc nếu có nhu cầu mở rộng lâu dài hoặc thay đổi chiến lược. Ngoài ra, chi phí thuê có thể tăng dần theo thời gian hoặc phụ thuộc vào biến động thị trường khu công nghiệp.
Tùy vào giai đoạn phát triển và mục tiêu đầu tư, doanh nghiệp FDI cần cân nhắc giữa tính linh hoạt và khả năng kiểm soát khi lựa chọn mô hình thuê nhà xưởng so với phương án tự xây dựng.
Tự xây dựng nhà xưởng
Tự xây dựng nhà xưởng là lựa chọn chiến lược dành cho doanh nghiệp FDI có tiềm lực tài chính mạnh, định hướng phát triển lâu dài và cần không gian sản xuất phù hợp với yêu cầu riêng biệt. Khác với mô hình thuê nhà xưởng có sẵn, việc chủ động thiết kế và xây dựng giúp doanh nghiệp kiểm soát toàn diện về kết cấu, công năng, quy trình vận hành cũng như khả năng tích hợp công nghệ và mở rộng trong tương lai.
Một trong những lợi thế lớn của việc tự xây dựng là khả năng tối ưu chi phí vận hành lâu dài. Thiết kế bài bản ngay từ đầu giúp doanh nghiệp sử dụng hiệu quả quỹ đất, tiết kiệm năng lượng, hạn chế hư hao thiết bị và giảm thiểu chi phí bảo trì.
Ngoài ra, khi sở hữu nhà xưởng riêng, doanh nghiệp FDI có thể thiết lập mô hình sản xuất khép kín, từ đầu vào nguyên liệu đến đầu ra sản phẩm, đồng thời chủ động hơn trong việc bố trí dây chuyền, hệ thống lưu trữ và quản trị vận hành. Điều này không chỉ giúp tăng năng suất, giảm thời gian xử lý mà còn tăng khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế về vệ sinh, an toàn lao động và môi trường.
Nhà xưởng tự xây dựng giúp hoạt động ổn định và kiểm soát chất lượng nghiêm ngặt
Song, xây dựng nhà xưởng đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, kỹ thuật và tài chính. Thời gian triển khai thường kéo dài, có thể ảnh hưởng đến tốc độ thâm nhập thị trường nếu doanh nghiệp chưa có sẵn nguồn lực và kinh nghiệm tại Việt Nam.
Vì vậy, mô hình này phù hợp hơn với các tập đoàn FDI đã xác lập được chỗ đứng hoặc có kế hoạch đầu tư lâu dài, cần không gian linh hoạt để tích hợp công nghệ và phát triển theo chiến lược riêng.
Các yếu tố doanh nghiệp FDI cần cân nhắc trước khi quyết định
Trước khi lựa chọn giữa thuê hay xây dựng nhà xưởng, doanh nghiệp FDI cần đánh giá kỹ lưỡng một loạt yếu tố chiến lược để đảm bảo quyết định đầu tư phù hợp với mục tiêu phát triển lâu dài. Mỗi lựa chọn đều đi kèm những cơ hội và rủi ro khác nhau, phụ thuộc vào bối cảnh hoạt động của từng doanh nghiệp.
Một số yếu tố quan trọng cần cân nhắc bao gồm:
- Mục tiêu đầu tư: Doanh nghiệp cần xác định rõ ràng là đang theo đuổi kế hoạch mở rộng dài hạn hay chỉ tìm kiếm giải pháp ngắn hạn để kiểm nghiệm thị trường.
- Quy mô và đặc thù ngành nghề: Ngành công nghiệp nhẹ hoặc cần vận hành linh hoạt sẽ có nhu cầu khác với các lĩnh vực sản xuất nặng, công nghệ cao hoặc yêu cầu phòng sạch như dược phẩm, điện tử.
- Năng lực tài chính và thời gian triển khai: Việc xây dựng nhà xưởng đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian thiết kế và thi công kéo dài, trong khi thuê xưởng giúp tiết kiệm thời gian và vốn ban đầu.
- Yêu cầu pháp lý và tiêu chuẩn quốc tế: Một số ngành đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về an toàn lao động, môi trường hoặc tiêu chuẩn GMP, HACCP, ISO, LEED,… điều này ảnh hưởng trực tiếp đến lựa chọn loại hình nhà xưởng.
- Khả năng kết nối hạ tầng và nguồn nhân lực địa phương: Giao thông thuận tiện, hệ thống logistics và khả năng tuyển dụng nhân sự chất lượng là yếu tố không thể bỏ qua, đặc biệt với các doanh nghiệp FDI lần đầu đầu tư vào Việt Nam.
Giải pháp đề xuất theo từng loại hình doanh nghiệp
Tùy theo chiến lược tăng trưởng, quy mô vốn và mức độ hiện diện tại Việt Nam, doanh nghiệp FDI có thể lựa chọn mô hình nhà xưởng phù hợp nhằm tối ưu hiệu quả sản xuất và kiểm soát chi phí. Dưới đây là một số gợi ý giải pháp theo từng loại hình doanh nghiệp FDI:
- Doanh nghiệp FDI mới đầu tư vào Việt Nam: Việc thuê nhà xưởng xây sẵn là lựa chọn phù hợp để nhanh chóng triển khai dây chuyền sản xuất, giảm bớt áp lực về pháp lý, thủ tục và đầu tư hạ tầng ban đầu. Giải pháp này đặc biệt hữu ích trong giai đoạn thử nghiệm thị trường hoặc chưa có bộ máy vận hành ổn định tại địa phương.
- Doanh nghiệp FDI đang trong giai đoạn mở rộng: Có thể áp dụng mô hình linh hoạt kết hợp từ việc bắt đầu bằng thuê xưởng để duy trì tốc độ sản xuất, đồng thời lên kế hoạch thiết kế, xây dựng nhà máy riêng khi quy mô và thị phần đã được xác lập. Phương án này giúp doanh nghiệp vừa kiểm soát chi phí, vừa chủ động cho chiến lược dài hạn.
- Doanh nghiệp FDI quy mô lớn và xác định hoạt động lâu dài: Đầu tư xây dựng nhà xưởng riêng sẽ mang lại lợi thế về thiết kế công năng phù hợp, kiểm soát vận hành và tối ưu chi phí trong dài hạn. Đây cũng là cách để doanh nghiệp thể hiện cam kết đầu tư bền vững tại Việt Nam và từng bước xây dựng hệ sinh thái sản xuất riêng biệt.
Mỗi đề xuất còn phụ thuộc vào loại hình của doanh nghiệp cụ thể
KTG Industrial – Đối tác cung ứng nhà xưởng xây sẵn cho doanh nghiệp FDI
KTG Industrial là đơn vị cung cấp giải pháp nhà xưởng công nghiệp tại Việt Nam, bao gồm cả mô hình nhà xưởng xây sẵn, nhà kho xây sẵn và xây dựng theo yêu cầu, phù hợp với các nhu cầu khác nhau của doanh nghiệp FDI. Việc cung cấp nhiều lựa chọn không gian sản xuất giúp doanh nghiệp tối ưu thời gian triển khai và kiểm soát chi phí đầu tư ban đầu.
Các dự án của KTG Industrial được triển khai tại các khu vực công nghiệp trọng điểm như Đồng Nai và Bắc Ninh – nơi có hệ thống giao thông kết nối tốt và nguồn lao động ổn định. Đồng thời, nhà xưởng được thiết kế và xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, an toàn và môi trường.
Nhà xưởng của KTG Industrial trải rộng ở nhiều khu công nghiệp lớn
Bên cạnh yếu tố hạ tầng, KTG Industrial còn tích hợp các nguyên tắc phát triển bền vững theo định hướng ESG vào thiết kế và vận hành. Một số giải pháp cụ thể có thể kể đến như hệ thống điện mặt trời áp mái, xử lý chất thải, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường và quy hoạch cảnh quan xanh trong khuôn viên dự án.
Ngoài ra, doanh nghiệp FDI còn được hỗ trợ dịch vụ phần mềm bao gồm tư vấn miễn phí, hợp lý hóa các hoạt động kinh doanh với các dịch vụ giới thiệu nhà cung cấp phần mềm gồm các khía cạnh như: tuyển dụng và đào tạo, hậu cần, kế toán và thuế, tư vấn pháp luật, dịch vụ IT. Việc kết hợp mô hình nhà xưởng với định hướng ESG góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động, đồng thời đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng khắt khe của chuỗi cung ứng toàn cầu.
Lời kết
Quyết định giữa thuê hay tự xây nhà xưởng là bài toán chiến lược mà mỗi doanh nghiệp FDI cần cân nhắc kỹ lưỡng, dựa trên mục tiêu đầu tư, quy mô hoạt động và kế hoạch phát triển dài hạn. Mỗi phương án đều có những lợi thế và giới hạn riêng, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai, chi phí vận hành và khả năng mở rộng trong tương lai. Trong bối cảnh thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang phát triển mạnh, việc lựa chọn mô hình phù hợp sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu nguồn lực và tăng tính cạnh tranh trên thị trường.
Tài liệu tham khảo
[1] Reuters (2024). Samsung plans to invest $1.8 bln more in Vietnam for OLED manufacturing. Retrieved July 7, 2025, from https://www.reuters.com/technology/samsung-invests-18-billion-more-vietnam-oled-manufacturing-plant-2024-09-23/
[2] VIR (2024). Apple suppliers in Vietnam climb to 35 in 2023. VietNamNet Global. Retrieved July 7, 2025, from https://vietnamnet.vn/en/apple-suppliers-in-vietnam-climb-to-35-in-2023-2274341.html
