Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh thu hút đầu tư vào lĩnh vực sản xuất, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng hiểu rõ quy trình pháp lý cần thiết để triển khai dự án một cách thuận lợi.
Qua bài viết sau, KTG Industrial sẽ hướng dẫn chi tiết về thủ tục thuê đất khu công nghiệp, từ bước chuẩn bị hồ sơ đến ký kết hợp đồng, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và tránh những rủi ro pháp lý thường gặp.
Toàn cảnh nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam
Trong bối cảnh quỹ đất công nghiệp ngày càng hạn chế và giá đất tăng cao, thuê đất trở thành lựa chọn tối ưu cho nhiều doanh nghiệp thay vì mua đứt. Hình thức thuê giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu, tạo điều kiện linh hoạt về vốn và dễ dàng thích ứng khi cần mở rộng hoặc điều chỉnh quy mô sản xuất.
Đặc biệt, với các doanh nghiệp FDI, việc thuê đất gắn liền với hạ tầng sẵn có giúp rút ngắn thời gian triển khai và tuân thủ tốt các quy định pháp lý tại địa phương. Theo các báo cáo thị trường, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đang hoạt động trên cả nước đạt trung bình khoảng 86% trong năm 2024.
Ở miền Bắc, con số này khoảng 80%, trong khi miền Nam ghi nhận mức cao hơn, khoảng 80 – hơn 93%, đặc biệt tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai.
Thực tế đặt ra yêu cầu về việc mở rộng nguồn cung đất cho các doanh nghiệp
Điều kiện doanh nghiệp cần đáp ứng khi thuê đất khu công nghiệp
Dựa trên quy định tại Điều 149 của Luật Đất đai năm 2013, để có thể thuê đất trong khu công nghiệp, nhà đầu tư cần thỏa mãn các điều kiện cụ thể liên quan đến mục đích sử dụng đất, tư cách pháp lý của người thuê và các quy định pháp luật hiện hành.
Trước hết, đất thuê trong khu công nghiệp phải được sử dụng đúng mục đích phục vụ sản xuất. Điều này có nghĩa là khu đất đó cần được triển khai xây dựng nhà xưởng, kho bãi hoặc công trình sản xuất phù hợp với nội dung được ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Việc sử dụng đất đúng mục tiêu đã đăng ký là yếu tố bắt buộc để được cấp phép và đảm bảo tính ổn định cho hoạt động sản xuất lâu dài.
Tiếp theo, nhà đầu tư cần thuộc một trong ba nhóm đối tượng đủ điều kiện, gồm:
- Tổ chức kinh tế
- Hộ gia đình hoặc cá nhân trong nước đang có nhu cầu mở rộng sản xuất
- Công dân Việt Nam đang sinh sống ở nước ngoài có nguyện vọng trở về đầu tư
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài muốn hợp tác với đối tác trong nước để tận dụng lợi thế về nhân công và vị trí địa lý tại Việt Nam.
Cuối cùng, các yêu cầu pháp lý đối với việc thuê đất cũng cần được bảo đảm. Cụ thể, khu đất định thuê không được nằm trong phạm vi các loại đất bị hạn chế theo Điều 175 của Luật Đất đai.
Các hợp đồng thuê đất phải được lập đầy đủ, minh bạch, có công chứng và tuân thủ đúng quy trình pháp lý hiện hành. Đồng thời, kế hoạch thuê đất phải phù hợp với định hướng quy hoạch và chính sách thu hút đầu tư của địa phương.
Chủ thể được phép cho thuê đất cũng phải là doanh nghiệp có quyền hợp pháp và được cấp phép đầy đủ để thực hiện việc cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp.
Tuân thủ đúng các điều kiện giúp nhà đầu tư tránh rủi ro pháp lý và triển khai dự án ổn định trong khu công nghiệp
Quy trình thuê đất khu công nghiệp: 5 bước chuẩn doanh nghiệp cần nắm
Tìm hiểu, lựa chọn khu công nghiệp phù hợp
Trước khi bắt đầu thủ tục thuê đất, doanh nghiệp cần xác định rõ ngành nghề, quy mô sản xuất và nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật.
Từ đó, lựa chọn khu công nghiệp có vị trí chiến lược, kết nối giao thông thuận tiện và chính sách ưu đãi phù hợp. Việc chọn đúng địa điểm ngay từ đầu sẽ giúp tiết kiệm thời gian và chi phí triển khai dự án.
Gửi hồ sơ đề nghị thuê đất và chứng minh năng lực đầu tư
Sau khi chọn được khu công nghiệp, doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ đề nghị thuê đất theo mẫu của chủ đầu tư hoặc ban quản lý khu công nghiệp.
Trong đó bao gồm thông tin dự án, năng lực tài chính và kinh nghiệm thực hiện. Hồ sơ đầy đủ, rõ ràng sẽ tăng khả năng được xem xét phê duyệt nhanh chóng.
Đàm phán, ký thỏa thuận nguyên tắc với chủ đầu tư
Nếu hồ sơ đạt yêu cầu sơ bộ, doanh nghiệp sẽ được mời đàm phán về giá thuê, thời hạn, tiến độ thanh toán và các điều kiện khác.
Hai bên sẽ ký biên bản ghi nhớ hoặc thỏa thuận nguyên tắc để giữ quyền ưu tiên thuê đất. Đây là cơ sở để tiến hành các bước pháp lý tiếp theo mà không lo mất vị trí.
Thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan
Dựa trên thỏa thuận nguyên tắc, doanh nghiệp tiếp tục xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, đánh giá tác động môi trường và các giấy phép xây dựng theo quy định.
Mỗi địa phương có thể có yêu cầu riêng, nên cần phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư để hoàn thiện thủ tục. Việc này giúp đảm bảo dự án triển khai hợp pháp, đúng tiến độ.
Ký hợp đồng thuê chính thức và nhận mặt bằng
Khi đã hoàn tất thủ tục pháp lý, hai bên tiến hành ký hợp đồng thuê đất chính thức. Sau đó, chủ đầu tư sẽ bàn giao mặt bằng đúng diện tích, hiện trạng và thời điểm đã cam kết. Doanh nghiệp lúc này có thể triển khai xây dựng và đưa nhà máy vào hoạt động theo kế hoạch.
Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp
Quyền sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp tài sản trên đất
Khi thuê đất khu công nghiệp, nhà đầu tư sẽ có những quyền và nghĩa vụ nhất định, phụ thuộc vào hình thức thanh toán tiền thuê đất.
Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, nhà đầu tư được hưởng quyền sử dụng đất ổn định trong thời hạn hợp đồng và có thể thực hiện một số giao dịch liên quan đến tài sản trên đất.
Cụ thể, theo Điều 166 của Luật Đất đai 2013, người thuê đất trong khu công nghiệp có các quyền sau:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Nghĩa vụ tài chính, bảo vệ môi trường, tuân thủ quy hoạch
Tiếp nối các quyền của nhà đầu tư khi thuê đất khu công nghiệp, nghĩa vụ tài chính, bảo vệ môi trường và tuân thủ quy hoạch cũng là những yêu cầu bắt buộc được quy định rõ trong Luật Đất đai 2013.
Dù thuê đất trả tiền một lần hay theo năm, doanh nghiệp đều phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ chung theo Điều 170 của luật này.
Cụ thể, doanh nghiệp cần sử dụng đất đúng mục đích, không xây dựng sai quy hoạch hoặc vượt quá ranh giới thửa đất đã được cấp phép.
Việc kê khai, đăng ký đất đai, cũng như thực hiện đầy đủ các thủ tục khi chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất cũng phải tuân theo quy định pháp luật. Bên cạnh đó, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ như nộp tiền thuê đất, thuế và các khoản phí liên quan đúng thời hạn.
Đặc biệt, trong quá trình triển khai dự án, doanh nghiệp phải thực hiện các biện pháp bảo vệ đất và môi trường, không gây ảnh hưởng tiêu cực đến người sử dụng đất lân cận hay hệ sinh thái địa phương.
Việc chấp hành nghiêm ngặt các quy định về môi trường, quy hoạch và trách nhiệm xã hội không chỉ giúp doanh nghiệp tuân thủ pháp luật, mà còn nâng cao uy tín và tạo nền tảng phát triển bền vững cho dự án.
Những lưu ý pháp lý quan trọng khi thuê đất khu công nghiệp
Khi thuê đất khu công nghiệp, yếu tố đầu tiên cần kiểm tra là tính pháp lý của khu đất. Nhà đầu tư nên chọn khu công nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, có quyết định giao đất đúng quy định và do đơn vị có thẩm quyền cho thuê lại đất. Điều này giúp tránh các rủi ro phát sinh từ việc sử dụng đất không đủ điều kiện pháp lý.
Tiếp theo, hợp đồng thuê đất cần được rà soát kỹ về thời hạn, giá thuê, phương thức thanh toán và nghĩa vụ của các bên. Mọi điều khoản liên quan đến chi phí phát sinh, gia hạn hợp đồng, chuyển nhượng hoặc chấm dứt hợp đồng cần được quy định rõ.
Tùy theo thỏa thuận, hợp đồng có thể công chứng hoặc không, nhưng thông tin trong hợp đồng phải chính xác và đầy đủ để đảm bảo hiệu lực pháp lý.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng hạn và tuân thủ quy hoạch được phê duyệt.
Trong quá trình sử dụng đất, các quy định về bảo vệ môi trường, an toàn lao động và phòng cháy chữa cháy cũng phải được tuân thủ nghiêm túc. Việc chuẩn bị đầy đủ về pháp lý ngay từ đầu sẽ giúp quá trình triển khai dự án diễn ra thuận lợi và bền vững.
Tại sao nên chọn KTG Industrial?
KTG Industrial hiện tập trung phát triển hệ thống nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo yêu cầu trong các khu công nghiệp tại Việt Nam.
Hạ tầng được đầu tư bài bản với hệ thống điện, nước, viễn thông, xử lý nước thải và các tiện ích hỗ trợ khác như logistics, dịch vụ bảo trì.
Với các dự án tọa lạc tại những vị trí chiến lược, gần trung tâm sản xuất và giao thông huyết mạch, KTG Industrial giúp doanh nghiệp nhanh chóng đưa nhà xưởng vào vận hành, tối ưu thời gian và chi phí triển khai.
KTG Industrial là đơn vị uy tín trong lĩnh vực công nghiệp
Lời kết
Thuê đất khu công nghiệp là một bước đi chiến lược đối với các doanh nghiệp sản xuất – xuất khẩu tại Việt Nam. Tuy nhiên, để quá trình này diễn ra suôn sẻ, nhà đầu tư cần chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, tài chính và lựa chọn đúng đối tác hạ tầng uy tín.
Việc nắm rõ thủ tục, điều kiện và các lưu ý quan trọng không chỉ giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn tạo nền tảng vận hành ổn định và tuân thủ pháp luật trong dài hạn.
