工業用不動産とは？概要について

ベトナムの工業分野の発展は、年々拡大しています。ベトナム統計総局によると、2024年最初の10ヶ月間における全工業部門の生産指数は、前年同期比で8.3%増加すると推定されています[1]。この成長に伴い、ベトナムにおける工業用不動産の需要も増加しています。では、工業用不動産とは何でしょうか？これは特別な資産形態であり、市場での優位性を目指す多くの投資家から注目されています。本記事では、KTG Industrialとともに、工業用不動産について詳しく見ていきましょう

工業用不動産とは？

工業用不動産とは、生産、保管、配送、工業支援のために利用される不動産を指します。具体的には、倉庫、賃貸工場、賃貸オフィス、工業目的で利用する土地開発プロジェクトなどが含まれます。

さらに、ベトナム統計総局のデータによると、2024年の工業部門の付加価値成長率は四半期ごとに以下の通りです：第1四半期は6.47%、第2四半期は8.78%、第3四半期は9.59%でした[1]。このような背景から、工業用不動産への需要は引き続き高まっています。この分野での投資および事業開発は、投資家にとっての機会であると同時に挑戦でもあります。また、この分野の発展は国の経済発展を推進する役割も果たしています。

ベトナムにおける工業用不動産の需要の高まり

工業用不動産の役割は、生産や事業開発を支援するだけではなく、国の経済発展に貢献する様々な影響をもたらします。以下にその具体例を挙げます：

生産および事業活動の支援

工業用不動産は、生産、加工、包装活動を円滑に行える環境を提供し、サプライチェーンを維持しつつ、生産性の向上や関係者間の交流を促進します。

外国投資の誘致

インフラ開発の進展、安定した政治環境、競争力のある労働コスト、税制優遇政策は、ベトナムの工業用不動産を外国投資家にとって魅力的なものにしています。

雇用創出と生活水準の向上

工業用不動産の発展は、生産労働者から管理職、エンジニア、サポートスタッフに至るまで、様々な労働機会を生み出します。これにより、失業率の低下と経済成長への貢献が期待できます。

インフラの近代化への貢献

工業用不動産の成長は、都市エリアや交通、商業、医療、教育といった関連サービスの発展を促進し、生産および事業活動の需要を満たします。

サプライチェーンと物流の推進

工業団地や倉庫は、生産効率を高め、輸送や保管コストを削減し、在庫管理を効率化するのに寄与します。

国家予算への貢献

工業団地内で活動する企業からの土地税、財産税、売上税、利益税を通じて、国家予算に貢献します。

世界市場との接続性向上

工業団地は、地理的および交通の利便性が高い場所に位置することが多いため、外国との協力が容易であり、先進技術の移転の機会を提供します。これにより、企業はグローバルなサプライチェーンへの参入がしやすくなります。

産業用不動産のメリットとデメリット

メリット

産業用不動産の需要が急増

近年、産業の発展に伴い、産業用不動産の需要が大幅に増加しています。

報告によると、北部および南部の主要市場における産業団地の稼働率は、工業用地、工場、既存の倉庫で85%-90%を維持しています。2023年初めの9か月間で、工業用地の取引率は前四半期比5.9%、2022年全体と比較して20%増加しました【2】。

工業用地の賃貸料が時間とともに上昇

産業用不動産の需要が高まるにつれ、工業用地の賃貸料や不動産価値も上昇傾向にあり、投資家に安定した収益機会を提供します。

CBREハノイの上級ディレクターであるグエン・ホアイ・アン氏は、今後3年間で、北部の工業用地賃貸料は年間3-9%、南部では年間3-7%増加すると予測しています。また、倉庫や既存工場の賃貸料も年間1-4%の微増が見込まれています【3】。

安定性と長期性

契約期間が通常10～15年と長いため、所有者や投資家に長期的な安定収入をもたらします。

多様な投資需要

産業団地、倉庫、賃貸工場、物流ソリューションなど、さまざまな投資オプションがあります。

デメリット

高額な投資資金

産業用不動産事業を行うには、多額で安定した資金が必要です。

広大な土地面積が必要

効率的に産業用不動産を運営するためには広い土地面積が必要であり、これが初期費用の増加や都市部や主要交通路近くでの土地確保の困難さにつながります。

資金回収に長い時間が必要

産業用不動産事業を選択した場合、資金回収には通常10年程度の長い期間を要します。特に、産業団地が全面稼働し、長期賃貸が可能になるまでには時間がかかります。

熟練労働力の不安定さ

現在、ベトナム全土で熟練労働力の安定性が十分ではありません。

特に、自動化された生産ラインや機械保守技術など、高度な専門知識や特定の技能を必要とする分野では、採用や訓練が課題となっています。そのため、企業は内部研修プログラムや教育機関との連携を通じて持続可能な人材育成に投資する必要があります。

環境への影響

産業団地の建設や生産活動は、適切に管理・制御されない場合、空気、水、土壌汚染を引き起こす可能性があります。

産業用不動産の特徴

便利な立地

産業団地は交通の便が良い場所に位置することが多く、高速道路、港湾、国際空港の近くに配置され、原材料や製品の輸送を容易にします。こうした便利な立地により、輸送コストを削減し、国内外のパートナーや企業との連携が容易になります。

整備されたインフラ

産業団地には、電力、水道、廃棄物処理、通信、交通インフラがしっかりと整備されています。

例えば、安定した水供給システムがない場合、機械の冷却、化学物質処理、消防活動に支障をきたす可能性があります。このため、整備されたインフラは産業団地運営の重要な要素です。

長期賃貸期間

賃貸期間は契約内容によって異なりますが、通常5～20年に及びます。長期契約により、企業は安心して投資や事業を拡大でき、1～2年の短期契約に比べてリスクが軽減されます。

工業不動産の分類

工業不動産は、生産、保管、輸送の各目的を満たすために、さまざまなタイプに分類されます。以下は主要な分類です。

倉庫・製造工場

• 目的: 製品の生産、組立、または加工活動。
• 特徴:
  • 広々とした高天井の空間やオープンスペースを提供。
  • 換気システム、消火設備、高耐荷重床などの設備を備え、工業生産の要件を満たします。
  • 電力、水道、産業廃棄物処理システムなど、充実したインフラ設備を完備。

保管エリア

• 目的: 商品、原材料、または完成品を配送や市場流通前に保管。
• 特徴:
  • 広大な面積。
  • 最新の倉庫管理システムを導入。
  • 温度や湿度などの環境条件を管理し、長期間にわたる商品保護を実現。

輸送・流通インフラ

• 目的: 物流、配送を支援し、サプライチェーンをつなぐ役割。
• 特徴:
  • 幹線道路、港湾、空港などの交通要所に近接。
  • 倉庫、コンテナヤード、配送センターなどの施設を含む。

ハイテクパークおよび技術開発区

• 目的: ハイテク産業の発展と研究活動を集中して推進。
• 特徴:
  • 近代的な都市計画。
  • オフィススペース、研究センター、従業員用住宅を統合。
  • テクノロジーインフラに対する大規模な投資が行われている。

多機能商業不動産

• 目的: 生産、保管、商業サービスエリアなど、複数の機能を組み合わせる。
• 特徴:
  • 柔軟な設計で多様なニーズに対応。
  • 経済中心地や住宅地に近接した便利な立地。

このような多様な分類により、工業不動産はそれぞれの目的に特化した運用を可能にし、投資家や事業者に広範な選択肢を提供します。

ベトナムの工業用不動産の価値に影響を与える要因

ベトナムの工業用不動産の価値は、以下の要因によって影響を受けます: インフラの品質、地理的条件、政治およびマクロ経済、社会状況、そして外国直接投資（FDI）状況です。

工業用地の需要と供給

工業用地の需要: 工業分野、特にFDI企業や国内企業の成長により、工業用地や工場に対する大きな需要が生まれています。
工業用地の供給: 政府は市場の需要に対応するため、工業用地の拡大を積極的に進めています。新たな工業用地の許認可と承認は、工業用地の価値に直接影響を及ぼす可能性があります。
政府は2022年から2025年の間に44,760ヘクタールの工業用地を新たに開発することを推進しています[5]。

インフラの品質

• 交通インフラ: 大型道路、高速道路、港湾の近隣に位置する地域は、利便性が高く、より高い価値を持つ傾向があります。
• 施設: 給排水システム、電力、通信設備、および清潔な環境が重要です。

地理的条件と位置

• 経済圏への距離: 都市部や生産需要の高い地域に近いことが重要です。
• 地理的特徴: 建設に適した地形であり、洪水や自然災害の影響を受けにくいことが望ましいです。

政治およびマクロ経済要因

• 政策: 国家の計画や優遇措置が重要です。
• GDPと金融政策: 不動産市場への資金流入に影響を与えます。

外国直接投資（FDI）の状況

ベトナムは製造業や加工業に特化した外国投資家にとって魅力的な目的地です。FDI企業からの投資の波が工業用地の需要をさらに押し上げ、その価値を向上させています。

ベトナムにおける工業用不動産の成長可能性

計画投資省によると、工業団地へのFDIは登録FDI総額の約35〜40%を占めており、この割合は近年増加傾向にあります。北部では工業用地の賃貸価格が年間5〜9%上昇し、南部では年間3〜7%上昇しています[4]。

現在、工業団地および経済圏は国内の10,400件以上の投資プロジェクトと、11,200件のFDIプロジェクトを誘致しており、総額2.54兆ベトナムドンと2310億米ドルに達しています。これにより、全国のFDI総額の35〜40%を占め、415万人の雇用を創出しています。その多くが南東部（41.3%）と紅河デルタ（30.3%）に集中しています。

政府の報告によると、北寧省、ドンナイ省、ビンズオン省、ロンアン省などの新しい工業団地が、主に製造業や物流分野における外国投資家の関心を集めています。

戦略的な地理的位置、豊富な労働力、政府の支援により、ベトナムの工業用不動産の成長可能性は非常に高いと言えます。印象的な成長率と国内外の投資家からの関心の高まりにより、この分野は将来の国家経済の主要な推進力となることが期待されています。

北部の主要工業団地

ベトナム北部は、戦略的経済地域として、主要な工業団地の発展により国内外の多くの企業を惹きつけています。

• VSIP Bac Ninh工業団地: 面積700ha、ベトナムとシンガポールの合弁事業、国際基準を満たし、ハノイ、ハイフォン港、ノイバイ空港に近接。
• Yen Binh Thai Nguyen工業団地: 面積693ha、好立地で、大都市や主要交通路へのアクセスが便利。
• Nam Dinh Vu Hai Phong工業団地: 面積1,329ha、大規模港や空港に近く、製造業や電子工業の集積地。
• Yen Phong II Bac Ninh工業団地: 面積1,200ha、現代的な交通インフラ、空港や港に近接し、投資家にとって魅力的。
• Dong Van IV Ha Nam工業団地: 面積600ha、ハノイ – ニンビン高速道路や主要交通路への良好な接続。
• Hoa Lac Ha Noi工業団地: 面積1,586ha、大規模プロジェクトが多く集まるハイテクパーク。
• Phu Nghia Ha Noi工業団地: 面積670ha、国道6A沿い、周辺の省へのアクセスが良好。
• Que Vo Bac Ninh工業団地: 3段階で合計1,770ha、ハノイや主要経済センターに近接。
• Dai An Hai Duong工業団地: 面積603ha、ハノイ – ハイフォン – クアンニン経済三角地帯内に位置し、多様な交通網が利用可能。
• Cong Hoa Hai Duong工業団地: 面積700ha、河川、港、鉄道に近接し、貿易に便利。

南部の主要工業団地

北部だけでなく、南部にも多くの投資家の注目を集める工業団地があります。

• Tam Phuoc工業団地: 面積323.18ha、ドンナイ省の国道51沿い、南部経済重点地域に位置。
• Nhon Trach工業団地: 総面積700ha、ドンナイ省ビエンホア市北部に位置し、南部経済重点地域の主要都市に近接。
• Becamex Binh Phuoc工業団地: 面積1,993ha、ビンフオック省チョンタイン郡に位置し、西部高原やASEANとの貿易拠点。
• Phuoc Dong工業団地: 面積3,158ha、タイニン省ゴードゥー郡およびチャンバン郡に位置し、ホーチミン市や周辺省に近接。
• Hiep Phuoc工業団地: 面積1,686ha、ホーチミン市ニャベ郡に位置し、ソアイラップ川に近く、水運が便利。
• My Phuoc 3工業団地: 面積999.7ha、ホーチミン市から45km離れ、ビンズオン省ベンカット市に位置。
• Phu My 3工業団地: 面積999ha、バリア＝ブンタウ省タンタイン郡に位置し、カイメップ – ティヴァイ港までわずか2km。
• Ong Keo工業団地: 面積856ha、ドンナイ省ニョントラック郡に位置し、国道51およびロンタイン空港に近接。
• Bau Bang工業団地: 面積1,000ha、ビンズオン省バウバン郡に位置し、ホーチミン市から60km以上離れた場所。
• Thanh Thanh Cong工業団地: 面積1,020ha、タイニン省チャンバン郡に位置し、ヴァムコドン川に近接。

産業不動産開発を支援する政策

税制優遇政策

政府は、産業不動産の発展を支援するために特別な税制優遇政策を導入しています。これには、工業団地に投資する企業に対する税金の減免が含まれています。

土地利用計画と管理

政府は経済社会の発展を注視し、適切な地域を計画的に指定しています。また、土地管理に柔軟性を持たせることで、効果的な投資誘致を実現しています。

投資支援

さらに、政府は投資家に対して情報提供や行政手続きの簡素化を支援しています。税制優遇政策は、企業が産業不動産を開発する際の投資プロセスを促進する役割も果たしています。

公共インフラへの投資

公共インフラの整備は、産業不動産の発展において重要な支援要素です。交通の利便性や近代的なインフラは、企業投資を引きつけ、工業団地と主要経済センター間の接続性を向上させます。

KTG Industrial – ベトナムで信頼できる工業用不動産の賃貸事業者

KTG Industrialは、ベトナムのKhai Toan GroupとシンガポールのBoustead Projectsの合弁会社であり、ベトナムを代表する工業用不動産プロバイダーの1つとして知られています。

戦略的な立地を誇り、ドンナイ省やバクニン省などの主要経済区に位置するKTG Industrialは、港湾、空港、主要経済センターへの容易なアクセスを提供します。KTG Industrialは、既存の工場、最新式の倉庫、あるいはカスタマイズされた工場設計など、多様なニーズに応じたソリューションを提供することが可能です。

KTG Industrialの際立った特徴は、持続可能な発展へのコミットメントにあります。顧客や社会に長期的な価値を提供することを目指し、地域社会の発展と環境保護を重視しており、これが同社の活動の指針となっています。KTG Industrialは、社会、経済、環境に対して「真の価値」をもたらすことを使命としています。

太陽光エネルギーシステムの設置、環境に配慮した排水処理、国際基準を満たす建物の建設など、すべてのプロジェクトは地域社会の発展と環境保護に対する同社の熱意を反映しています。

設立以来、KTG Industrialは高品質な製品の提供に留まらず、慈善活動や地域社会支援プログラムを通じて、人間性と社会的責任を最優先にしてきました。

KTG Industrialは、工業用不動産ソリューションを提供するだけでなく、企業の持続可能な発展を支える戦略的パートナーとしての役割も担っています。

参考文献:

[1] 加工・製造業 – 2024年第3四半期および9ヶ月間の経済成長の原動力。(2024年)。ベトナム統計総局。https://www.gso.gov.vn/bai-top/2024/10/nganh-cong-nghiep-che-bien-che-tao-dong-luc-tang-truong-quy-iii-va-9-thang-nam-2024-cua-nen-kinh-te/

[2] タン・スアン (2023年6月7日)。工業用不動産、多くの「障壁」に直面。ベトナムと世界経済のニュース。https://vneconomy.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-doi-mat-voi-nhieu-luc-can.htm

[3] タン・スアン (2024年1月9日)。北部地域の工業用地賃料、今後3年間で年5～9%上昇。ベトナムと世界経済のニュース。https://vneconomy.vn/gia-thue-dat-cong-nghiep-mien-bac-tang-5-9-nam-trong-3-nam-toi.htm

[4] トゥアン・ソン (2024年6月29日)。工業用不動産、2024年市場を「席巻」する可能性あり。ベトナムと世界経済のニュース。https://vneconomy.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-hua-hen-chiem-song-thi-truong-2024.htm

[5] キエウ・チャン (2024年2月12日)。リスクは依然として高水準、住宅不動産業界の信用格付けはネガティブに評価される。ベトナムと世界経済のニュース。https://vneconomy.vn/rui-ro-van-o-muc-cao-nganh-bat-dong-san-dan-cu-bi-xep-hang-tin-nhiem-o-muc-tieu-cuc.htm