2025年、工業団地倉庫の賃貸市場は引き続き注目を集める分野であり、特にベトナムが国内外の投資家にとって魅力的な目的地となっている現在、その重要性は増しています。倉庫の賃料は、地理的な場所、インフラ、地域の経済発展のトレンドなど、さまざまな要因に影響を受けます。この需要に応じて、KTG Industrialは現在の工業団地倉庫の賃料についての概要を提供し、皆様がビジネス戦略に合った選択を行うための情報を提供します。
2025年のベトナムにおける倉庫賃料はどれくらいですか？
現在の倉庫の賃料は、平均して2〜6USD/m²の範囲で変動しています。
ベトナム経済が急速に成長している中、2025年の倉庫賃貸市場は多くの変動が予想されます。さらに、この賃料は場所、面積、インフラの標準、追加施設などの要因によって異なります。
工業団地の倉庫賃貸料は、工場の立地によって変動します
現在のベトナムにおける倉庫の賃料状況
ベトナムでは、特に倉庫と製造の両方のニーズに対応する多機能倉庫の需要が増加しています。軽工業や電子機器製造業などの企業は、新たに倉庫を建設するよりも既存の倉庫を借りることを選び、コストと時間を節約しています。今後、工業団地や既存の倉庫は、製造業と物流業の成長に対応するために引き続き発展していくと予想されています。
JLLとCBREの報告によると、2024年第2四半期に北部と南部で倉庫の吸収率が大幅に増加したのは、製造業の移転とFDI（外国直接投資）の流入によるものです。南部の倉庫賃料は月額約4.5USD/m²で安定しており、北部では月額4.6〜4.9USD/m²の範囲で変動しています。今後3年間で賃料は若干の上昇が予測されており、ドンナイ、バクニン、ハイフォンの大規模プロジェクトからの新しい供給が見込まれています【1】。CBREによれば、ベトナムの工業団地用地の賃料は、今後3年間で北部で年間3〜9％、南部で年間3〜7％の範囲で軽微な増加が予測されています。また、既存の倉庫や工場の賃料は、年間1〜4％の増加が見込まれています【2】。
ベトナムの工業倉庫賃料に影響を与える要因
倉庫の立地
立地は倉庫賃料に最も大きな影響を与える要因です。中心地、工業団地、港湾、空港に近い倉庫は、輸送の利便性、物流コストの削減、顧客へのアクセスの容易さから、通常は高い賃料が設定されています。
参考として、以下のような賃料の範囲があります：
- ホーチミン市とハノイ市では、倉庫の賃料はホーチミン市で月額2.98〜5.11USD/m²、ハノイ市で月額2.55〜4.26USD/m²の範囲です。これらの地域は需要が高く、交通インフラが整備されているため、賃料が高くなっています。
- ビンズオン省やドンナイ省などの地域では、賃料が低く、月額1.70〜3.40USD/m²の範囲となっています。さらに、これらの地域には多くの大規模な工業団地があり、発展の可能性も高いです。
- 中部や北部の地域では、ダナン、クイニョン、ハイフォンなどの地域で、倉庫の賃料は月額1.06〜3.40USD/m²の範囲で変動しています。これは、立地と設備に応じて異なります。
この賃料は一般的な相場であり、実際には企業と貸主との交渉によって異なることがあります。
また、発展の可能性があり、多くの施設や豊富な労働力を有する地域では、賃料が上昇する傾向があります。したがって、企業はこの要素を慎重に考慮し、投資効果を最大化する選択をすることが重要です。
賃貸期間と支払い方法
賃貸期間と支払い方法も、倉庫の賃料に大きな影響を与えます。長期契約は安定性を重視するため、通常、割引価格が適用されます。一方で、短期契約は割引が少なく、賃料が高くなる傾向があります。柔軟な賃貸契約では、賃貸期間の調整が可能ですが、その分、コストが高くなることが一般的です。
前払いをすることで、全体的なコストを削減できる場合もあります。企業は、最適なコスト管理と運営効率を確保するため、適切な方法を選択することが重要です。
倉庫のサイズと技術仕様
広い倉庫は通常、建設費用や維持管理費が高く、それに伴い賃料も高くなります。賃料は、使用面積や敷地面積に基づいて計算され、単位は平方メートル（m²）や平方メートル/月（m²/月）で表されます。
さらに、インフラの品質や電力・水道設備、消防システム、安全基準などの要因も、賃料に大きな影響を与えます。現代的で高い基準を満たした倉庫は、賃料が高めに設定されることが一般的です。
広い面積の工場は、賃貸費用が高くなる傾向があります
追加の施設
生産工場での施設やサポートサービスは、賃貸価格の決定において重要な役割を果たします。24時間体制のセキュリティシステム、専門的なビル管理、駐車場、メンテナンスサービスなどの施設は、安全で効率的な作業環境を提供し、企業にとっての利用価値を高めます。
電力・水道システム、換気、安全性、そしてカフェテリア、ガソリンスタンド、ATMなどの追加施設も賃貸コストに影響を与えます。しかし、企業はコストを最適化し、同時に業務の質を確保するために、適切な施設を選択することが重要です。
市場の需要
経済の変動、市場の需給関係、政府の政策は、賃料に大きな影響を与えます。競争が激しい市場では、貸主が魅力的な賃貸条件や割引を提供して顧客を引きつけることがよくあります。この需要は企業にとって有利に働き、選択肢が広がり、最適な賃貸契約を結ぶための交渉の機会が増えます。
ベトナムの経済状況と工業不動産のトレンド
2025年の工業団地倉庫の賃料は依然として競争力があり、平均で2〜6USD/m²となっており、これは地域内で比較しても低い価格であり、国際企業を「中国+1」の戦略で引き寄せています。現代的なインフラと発展した物流サービスがさらに魅力を高めています【3】。
南部、特にビンズオン省やホーチミン市（91％の稼働率）では、需要の高さにより賃料が急速に上昇しています。北部のバクニン省やハイフォン市は、港湾や高速道路のインフラの利点を活かして、低めの賃料を維持しており、コスト最適化を求める企業に適しています【3】。
スマートで持続可能な倉庫のトレンド、電子商取引とデータセンターの爆発的な成長も、特にデジタルインフラへの投資が強化されている地域で、工業不動産の価値を向上させています。
倉庫賃貸契約の種類
以下は、企業のニーズや契約条件によってよく適用される倉庫賃貸契約の種類です：
| 基準 | 長期契約 | 短期契約 | 柔軟契約 |
| 賃貸期間 | 長期で安定している | 短期で柔軟性がある | 要望に応じて期間変更可能 |
| 賃料 | 通常は安定しており、短期契約より低い | 通常は高く、市場の変動に応じて調整される | 他の形態より高く、期間変更のコストを補う |
| 利点 | – 長期的な財務計画が可能 | – 柔軟で即時に変更可能 | – 契約を早期に終了したり、必要に応じて延長可能 |
| – 安定しており、交渉の必要がない | – 迅速に変化に対応できる | – 取引コストを削減、再交渉不要 | |
| 価格調整の柔軟性 | 変更は少なく、柔軟性なし | 市場に応じて迅速に調整可能 | 合意に基づいて柔軟に調整可能 |
| 適している企業 | 長期的な安定を求める企業 | 一時的で柔軟な変更を必要とする企業 | 事業のニーズに応じて柔軟に変更したい企業 |
賃貸期間による契約の種類
長期契約
長期契約では、賃料は安定しており、通常は短期契約よりも低く設定されています。これにより、市場の価格変動を抑えることができます。
長期契約の利点は、企業が長期的な財務計画を立てやすく、毎年再交渉する必要がないため取引コストを削減できる点です。
短期契約
短期契約では、賃料が通常長期契約より高く設定されていますが、その代わりに賃貸期間の柔軟性があります。
これにより、倉庫や工場の所有者は市場の変化に迅速に対応して賃料を調整できますが、企業は短期契約を選ぶとコストが高くなることを認識する必要があります。
柔軟契約
柔軟契約は、賃貸期間が定まっていない契約形態であり、企業が自分のビジネスニーズや計画に応じて短期契約または長期契約を選択できます。この形態の大きな特徴は、契約終了を早めたり、必要に応じて契約を延長したりできる点です。すべては貸主と借主の合意に基づいて決定されます。
ただし、賃貸期間の調整や契約条件の柔軟性を提供するため、柔軟契約は他の契約形態よりも賃料が高くなる傾向があります。これは、契約期間変更に伴う追加コストを補うためです。したがって、この形式は、変化が必要な企業や長期的なコミットメントを避けたい企業に適しています。
契約形態による分類
以下の2つの契約形態があります: フルサービス契約 と トリプルネット契約（NNN）。
フルサービス契約
この契約形態は、貸主が倉庫の運営に関わるすべての費用、例えば不動産税、保険、施設のメンテナンス、電気や水道などの光熱費を負担するため、借主にとって大変便利です。
借主は毎月定額の賃料を支払うだけで、追加費用を心配する必要はありません。
この契約は、財務計画を簡素化したい企業に非常に有用で、予算の予測と管理が容易になります。
トリプルネット契約（NNN）
この契約では、借主は3つの主要な費用（不動産税、資産保険、倉庫のメンテナンス費用）を負担する必要があります。さらに、基本的な賃料も契約に従って支払わなければなりません。
総コストはフルサービス契約より高くなる可能性がありますが、この形態は借主により多くの管理権限を提供します。借主は自分のビジネスニーズに合わせて運営コストを管理・最適化できます。
工業団地の倉庫を賃貸することで、初期投資コストを抑えることができます。
倉庫賃貸契約において押さえておくべき条項
倉庫賃貸契約を締結する際、契約の内容に関する法律規定を理解することが重要です。
まず、契約の対象となるのは賃貸される倉庫であり、それは土地、建物、工場、またはその他の施設である場合があります。契約当事者は、貸主（賃貸人）と借主（賃借人）です。
賃貸契約には、賃料の支払い、賃貸期間、契約解除条件、保証金（デポジット）など、双方の権利・義務を明確に規定する必要があります。これらの条項を事前に慎重に協議することで、契約期間中のトラブルを未然に防ぐことができます。
倉庫賃貸契約を締結する際の重要ポイント
- 引き渡し時の設備・備品
契約には、引き渡される設備や備品（電気設備、水道設備、生産設備など）を明確に記載する必要があります。借主は、受け取り時にすべての設備が正常な状態であることを確認し、引き渡し後の損傷責任が発生しないよう注意しましょう。 - 保証金（デポジット）と返還条件
契約では、保証金の金額、支払い方法、契約終了時の返還条件を明記する必要があります。保証金は通常、賃料の支払いに充てることはできず、金額や条件は貸主によって異なります。 - 賃貸期間
借主は契約書で賃貸期間を明確に確認する必要があります。途中で事業を停止した場合、保証金が返還されないことが多いため注意が必要です。契約満了時には、引き続き利用する場合、契約延長が可能か確認しましょう。 - 年間賃料の増加率
多くの契約には、インフレや市場変動に対応するための賃料改定条項が含まれています。企業は、この条件を慎重に確認し、将来の賃貸コストを適切に見積もることが重要です。
倉庫賃貸契約に関するよくある質問
- トラブルが発生した場合はどうすればよいですか？
まずは双方で協議し、合意できない場合は裁判所などの法的手段を利用して解決することになります。 - 契約は公証（公証人の認証）が必要ですか？
倉庫賃貸契約は、土地に関する法律の要件に従い、公証または認証が必要となる場合があります。 - 契約の有効期間はどのくらいですか？
賃貸期間は当事者間の合意によりますが、法律で定められた土地利用期限を超えることはできません。 - 河川沿いや海沿いの埋立地の賃貸期間は？
現在、この種の土地の賃貸期間については明確な規定がありません。
ベトナムで倉庫を借りる際に注意すべき追加コスト
倉庫賃貸料のほかに、企業は以下のようなコストにも注意を払う必要があります。
- 付随サービスの費用
倉庫賃貸料以外に、警備、倉庫管理、荷役（積み下ろし）、メンテナンスなどの追加費用が発生する可能性があります。
企業はこれらのサービス内容を明確に理解し、適切な価格交渉を行うことが重要です。
荷役サービスの費用は車両の種類によりますが、40,000 VND/m³からとなる場合があります。その他の費用については、企業間の契約内容によって異なります。 - 輸送関連コスト
倉庫の立地は輸送コストに直接影響を与えます。幹線道路や主要交通網に近い倉庫を選択することで、物流コストを削減できます。 - 付帯サービスの費用
倉庫賃貸業者の中には、防犯システム、消防設備（PCCC）、排水処理、定期メンテナンスなどの付帯サービスを提供している場合があります。
これらのサービスは、企業の運営コストに影響を与えるため、事前に十分な検討が必要です。 - 手続き・書類関連のコスト
税金などの行政手続きに関連する費用が発生することがあります。ただし、工業団地内の倉庫を選択することで、税務手続きが簡素化され、倉庫オーナーから直接サポートを受けられる場合があります。
KTG – ベトナムにおける信頼できるレンタル倉庫事業者
KTG Industrialは、企業にとって信頼できる倉庫賃貸の選択肢となっています。
KTGは、**Boustead Projects（シンガポール）とKhai Toan Group（ベトナム）**の合弁ブランドであり、
高品質な倉庫施設と優れたサービスを提供することで、顧客の業務効率を最適化します。
KTGのレンタル倉庫は、高品質で企業の技術要件を満たしており、以下のような特長を備えています。
- 耐荷重性能：1～2トン/㎡
- 天井高：6.5m～8.7m
- 床の高さ：0.2m～0.3m
- 環境配慮：排水処理システム・太陽光パネル設備完備
KTGのプロジェクトは、国際品質基準および安全基準を満たすだけでなく、持続可能性にも重点を置いています。
KTGの主要プロジェクト（ドンナイ省）
- KTG Industrial Nhon Trach 2（フェーズ1＆2）
- KTG Industrial Nhon Trach 3A
- KTG Industrial An Phuoc
- その他、多数のプロジェクト
これらの工業団地は、ホーチミン市、ドンナイ、ビンズオン、ハノイ、ハイフォンなどの主要都市や港湾、空港へのアクセスが良好な戦略的立地にあります。
すでに多くの施設がほぼ満室となっており、現在も企業からの高い需要があります。
ベトナムで信頼できるレンタル倉庫をお探しなら、KTG Industrialは最適な選択肢です。
結論
2025年の工業団地における倉庫賃貸市場は、保管や生産スペースを求める企業にとって大きなチャンスをもたらします。
企業は賃料、立地、付随サービスといった要素を慎重に検討し、最適な倉庫を選択することが重要です。
適切な選択を行うことで、企業の成功と持続可能な成長につながるでしょう。
